التنازل عن الإيجار والتأجير الفرعي

التنازل عن الإيجار assignment هو قيام المستأجر بتحويل كامل حقه في عقار مستأجر إلى شخص آخر. فمثلاً إذا قام مستأجر بتوقيع عقد الإيجار (lease) لمدة 12شهراً ولكن قرر ترك العقار بعد 6أشهر، يمكنه إيجاد شخص آخر للإنتقال إلى العقار والحلول مكانه في عقد الإيجار. ويحلّ المستأجر الجديد مكان المستأجر الأصلي ويقوم بدفع الإيجار مباشرة إلى مالك العقار، وتكون لديه كافة حقوق ومسؤوليات المستأجر الأصلي.

هذه الصفحة

التنازل عن الإيجار

التنازل عن الإيجار وعربون الضمان

التأجير من الباطن

مستأجر ثانوي أو مُخوّل بالسكن؟

حقك في التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن

مستأجر ثانوي أو مستأجر شريك؟ر

الحصول على المشورة حول الإستئجار المشترك

التنازل عن الإيجار

وقبل قيامك بالتنازل عن حقك في الإيجار يجب عليك الحصول على موافقة مالك العقار (أنظر “حقك في التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن” خلف هذه الصفحة).

وقبل مغادرتك العقار أطلب من مالك العقار أو الوكيل العقاري إزالة إسمك من عقد الإيجار وإضافة إسم المستأجر الجديد، ويتعيّن عليك أيضاً طلب معاينة العقار. ومالك العقار والوكيل العقاري غير ملزمين بالقيام بأي من هذه الأمور، ولكن من الجدير طلب ذلك لكي لا تكون مسؤولاً عن أية أضرار أو خسارة مالية تسبب بها المستأجر الجديد. وتنطبق نفس النصيحة على المستأجر الجديد لكي لا يكون مسؤولاً عن أضرار أو خسارة مالية تسبب بها المستأجر الأصلي.

التنازل عن الإيجار وعربون الضمان

إذا كنت ستتنازل عن حقك في الإيجار وكان عربون الضمان بإسمك، فيجب عليك أنت والمستأجر الجديد إعلام هيئة عربون ضمان الإيجارات السكنية Residential Tenancies Bond Authorityوذلك بتعبئة استمارة تحويل المستأجر Tenant Transfer form (متوافرة لدى نقابة المستأجرين Tenants Union/Tenants Victoria أو هيئة شؤون المستهلك في ڤيكتوريا Consumer Affairs Victoria). للمزيد من المعلومات أنظر نشرة معلومات عربون الضمان Bonds.

> تأكد من استلامك لعربون الضمان أو حصتك من عربون الضمان من المستأجر الجديد قبل توقيع استمارة تحويل المستأجر وإيداعها.

التأجير من الباطن

التأجير من الباطن هو قيام مستأجر بتحويل جزء (وليس كل) من حقوقه بموجب عقد إيجار إلى شخص آخر. ويدعى المستأجر الأول المستأجر الرئيسي والمستأجر الثاني المستأجر الثانوي. ويدعى العقد بينهما عقد إيجار من الباطن sub-lease.

إذا أردت تأجير عقار من الباطن، يجب عليك أولاً الحصول على موافقة خطية من مالك العقار (أنظر “حقك في التنازل عن الإيجارأو التأجير من الباطن” خلف هذه الصفحة). وإذا كنت تفكر بأن تصبح مستأجراً ثانوياً يتعيّن عليك طلب رؤية الموافقة الخطية من مالك العقار إلى المستأجر الرئيسي.

وقد يكون التأجير من الباطن لجزء من العقار أو لكامل العقار. ولا يجوز أن تكون مدة عقد الإيجار من الباطن مع المستأجر الثانوي أطول من مدة عقد إيجار المستأجر الرئيسي مع مالك العقار. ويمكن أن يسكن المستأجر الرئيسي في نفس الوقت مع المستأجر الثانوي أو قد لا يسكن معه في العقار. إذا كان المستأجر الرئيسي يسكن في العقار ولكي يكون عقد الإيجار من الباطن صحيحاً يجب أن يكون واضحاً أن المستأجر الثانوي له “حيازة خالصة” لجزء من العقار على الأقل (أنظر مستأجر ثانوي أومُخّول بالسكن خلف هذه الصفحة).

أمثلة على حالت تأجير من الباطن:

  • عند قيام المستأجر الرئيسي، الذي يستأجر عقاراً من المالك بموجب عقد إيجار محدد الأجل أو دورياً، بتأجير غرفة أو غرف لأجل “الحيازة الخالصة” لشخص آخر.

  • عند قيام المستأجر الرئيسي، الذي لديه عقد إيجار لمدة 12شهراً، بتأجير العقار لشخص آخر لمدة شهرين أثناء وجوده خارج استرااليا.

ويعتبر بأن المستأجر الرئيسي قد أبرم عقد إيجار آخر مع المستأجر الثانوي وفي نفس الوقت الإبقاء على عقد إيجاره الأصلي مع مالك العقار.

والعلاقة بين المستأجر الرئيسي والمستأجر الثانوي هي نفس العلاقة بين مالك عقار ومستأجر، وتنطبق كافة الحقوق والمسؤوليات. فمثالاً يقوم المستأجر الثانوي بإعلام المستأجر الرئيسي عن أية تصليحات مطلوبة للعقار، ويمكنه إجراء مطالبة بتعويض ضد المستأجر الرئيسي إذا لم يتم القيام بهذه التصليحات وتكبّد المستأجر الثانوي خسارة مالية نتيجة لذلك.

مستأجر ثانوي أو مُخوّل بالسكن؟

من الناحية القانونية لكي تكون مستأجراً يجب أن تكون لديك “حيازة خالصة” لكامل العقار أو جزء منه. ويعني ذلك بأنه إذا انتقلت إلى سكن قائم فقد يتمّ اعتبارك ببساطة مُخوّلاً بالسكن بدون حقوق استئجار. وإذا كنت تشارك السكن في منزل مع مالك العقار فأنت تعتبر مُخوّلاً بالسكن.

> إذا استأجرت غرفة يمكن قفل بابها قد يتمّ اعتبارك مستأجراً، ممّا يعني بأنه لديك حقوق استئجار. وإذا كانت الغرفة مستقلة مع منافعها (مثل بنغلو bungalow، أو غرفة لها مدخل منفصل) فعلى الأرجح أن تعتبر مستأجرا.ً إذا كان هناك نزاع، يتعيّن عليك تقديم طلب إلى المحكمة المدنية والإدارية في ڤيكتوريا Victorian Civil and Administrative Tribunal لإتخاذ قرار حول ما إذا كنت مستأجراً أومُخوّلاً بالسكن.

بوسع المُخوّلين بالسكن طلب النظر في نزاعاتهم في لائحة المطالبات المدنية Civil Claims List في المحكمة بموجب قانون التجارة العادلة لسنة 1999 Fair Trading Act 1999، ولكن يتعيّن عليهم إدراك بأنه ليست لديهم نفس حقوق المستأجرين بموجب قانون الإيجارات السكنية لسنة Residential Tenancies Act 19971997.

حقك في التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن

لا يمكنك التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن بدون موافقة خطية من مالك العقار، ومن ناحية أخرى فإن مالك العقار لا يمكنه عدم إعطاء موافقة بشكل غير معقول. وإذا قام بذلك يمكنك تقديم طلب إلى المحكمة لإصدار أمر بأن موافقة مالك العقار غير مطلوبة. للمزيد من المعلومات اتصل بنقابة المستأجرين.

ولا يستطيع مالك العقار أو الوكيل العقاري فرض رسم لقاء الموافقة على تنازلك عن الإيجار أو التأجير من الباطن. ولكن يستطيع فرض رسم على إعداد تنازل خطي عن عقد الإيجار. للمزيد من المعلومات اتصل بنقابة الملستأجرين.

إذا قمت بالتنازل عن إيجارك أو بالتأجير من الباطن بدون موافقة مالك العقار، يستطيع مالك العقار توجيه إشعار بالإخلاء بمدة 14 يوماً 14-day to Notice Vacate وتقديم طلب إلى المحكمة لإخلائك. إذا استلمت إشعاراً بالإخلاء يتعيّن عليك الاتصال بنقابة المستأجرين للحصول على المشورة.

مستأجر ثانوي أو مستأجر شريك؟

إن مجرد مشاركة شخص السكن مع شخص آخر في منزل أو شقة لا يعني بالضرورة أنه مستأجر من الباطن. وهناك عادة بعض الحرية حول ما إذا كان مستأجر يعتبر مستأجراً ثانوياً أو مستأجراً شريكاً.

المستأجرون الشركاء هم كافة الأطراف الموقعة معاً على عقد إيجار واحد، ولديهم حقوق متساوية ومالك عقار واحد وبالمقابل فإن الظروف التي يمكن أن تشير إلى وجود حالة تأجيرمن الباطن هي:

  • عند قيام مستأجر بتوقيع عقد إيجار خطي مع مالك العقار وعدم قيام الشخص الآخر بذلك.

  • انتقال مستأجر إلى العقار قبل مستأجر آخر، وقيام المستأجر الأخير بدفع عربون ضمان إلى المستأجر الأول.

  • قيام مستأجر بتحصيل قيمة الإيجار من مستأجر آخر ودفعه إلى مالك العقار.

  • عندما يكون مستأجر واحد مسؤولاً عن كافة التعاملات مع مالك العقار(مثل طلبات التصليحات، وتوجيه الإشعارات).

ولا يعتبر أي من هذه الظروف لوحده كافياً لإثبات وجود ترتيبات تأجير من الباطن، لأن الوضعية القانونية تعتمد على الوقائع بالنسبة لكل حالة بحدّ ذاتها. وبينما ليس من الواضح دائماً ما إذا كانت هناك ترتيبات تأجير من الباطن فإن الفرق بين التأجير من الباطن والإستئجار المشترك قد يكون ضرورياً إذا ما نشأ نزاع بينك وبين مستأجر آخر.

ويمكن النظر في النزاعات بين مستأجر رئيسي ومستأجر ثانوي في المحكمة المدنية والإدارية في ڤيكتوريا، وينطبق عليها قانون الإيجارات السكنية لسنة .1997 ولكن المحكمة لا يمكنها النظر في النزاعات بين المستأجرين الشركاء. (أنظر أدناه).

الحصول على المشورة حول الإستئجار المشترك

لا تقدم نقابة المستأجرين المشورة حول النزاعات بين المستأجرين الشركاء ، ولكن تقدم بعض المعلومات للمستأجرين الشركاء في نشرة معلومات المنازل المشتركة Shared Households، أو نشرة معلومات الحفاظ على الزمالة بين زملاء السكن Keeping the Mates in Housemate

وإحدى الطرق لحلّ النزاعات بين المستأجرين الشركاء هي مركز حلّ النزاعات Dispute Settlement Centre بالاتصال على الرقم  1300 372 888 أو الرقم 1800 658 528 (مكالمة مجانية)، ولكن يجب على كلا طرفيّ النزاع الموافقة على حضور جلسة التوفيق.

إذا كنت بحاجة إلى مشورة قانونية يمكنك الاتصال بإتحاد المراكز القانونية المجتمعية Federation of Community Legal Centres على الرقم   03 9652 1500
،حيث بوسعهم إحالتك إلى مركز قانوني في منطقتك. وتقدم هذه المراكز مشورة قانوني مجانية للعملاء المؤهلين (ليست كل المراكز القانونية قادرة على تقديم المشورة حول القضايا المتعلقة بالاستئجار).

 هذه المعلومات هي دليل فقط، ويجب عدم استخدامها كبديل للمشورة القانونية المهنية.

صفحات ذات صلة

العربون

إنهاء عقد الإيجار

المنازل المشتركة

عندما تريد مغادرة العقار

الحفاظ على الزمالة بين زملاء السكن

هل أنت بحاجة إلى مزيد من المساعدة؟

إذا أردت الحصول على معلومات أو مساعدة إضافية، يرجى

الاتصال بنا.


Assignment and sub-letting | Arabic | June 2013

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.