中断租约 - Tenants Victoria

中断租约

如果您有固定租期的租赁协议(通常称为租约),并希望在固定租期结束之前搬出,可以采用以下任一方式中断租约。 有些中断租约的方法可能会产生花费,因而需要保持谨慎。

双方同意

任何租约均可通过房东和租户“相互同意”来终止。 我们极力建议您写下书面协议,而且协议应说明您不会因中断租约而承担任何额外花费或赔偿的责任。 您和房东或中介应在该协议上签字。 请务必保留一份副本。

房东违约

如果房东违反1997 年《住房租赁法》对其规定的任何“责任”,您可以提前终止租赁。 这适用于房东出现以下情况时:

  • 未确保物业在您应该搬入之日空出并且合理清洁
  • 未确保您“安静享用”物业
  • 未能保持物业状况良好
  • 未提供外部门窗的锁具或者在换锁时未向您提供钥匙
  • 未使用A级设备更换有故障的供水设备

您需要采取一些措施,才能在固定租期结束之前因房东违反上述任何行为而终止租房。

  1. 第一步是向房东发出违反责任通知,通知房东必须在14天之内解决问题(并在适当情况下支付赔偿)。 
  2. 如果房东未能做到,您可以向维州民事及行政仲裁庭申请一道遵守令。 
  3. 如果房东不履行遵守令,您可以向其提前14日发送有意搬出通知。
  4. 如果对于同一违反事项,您已经向房东发出了两次违反责任通知,而且房东第三次违反该项责任,那么您也可以提前14日向其发送有意搬出通知。 

转让

您可以不中断租约,而将租约转手或”转让”给另一位租户,这样可能会较为容易。 但这未必是最简单的选择,因为您需要获得房东同意,更新租约,并且安排押金转让,以免自己为其他租户负责。 此外,房东可以为准备书面转让文件而向您收取合理的花费,但他们不可以收取与新租户建立新租赁协议的费用。

困难

如果发生不可预见的情况,给您在固定租期结束之前住在该物业造成严重困难,您可以向维州民事及行政仲裁庭申请缩短固定租期并允许您终止租赁。 您应该请仲裁庭尽快审理您的案子。 在开展聆讯之前,您必须照常继续支付租金。 如果您计划提出困难申请,就必须在搬出之前提出。

若要提出困难申请,您必须向特别法庭证明:

  • 您的情况发生了不可预见的改变(如您失去了工作),而且继续租房会让您遭受严重困难;并且
  • 不终止租赁给您造成的困难将大于终止租赁给房东造成的困难

如果您因为困难而中断租约,您可能还是要向房东做出赔偿。(请参阅花费 )。

困难和家庭暴力

如果您是家庭暴力干预令上的“受保护人士”,而且您需要搬出物业才能保护自己或孩子,您可以向仲裁庭申请缩短固定租期,让您可以根据困难理由终止租赁。

如果您因为家庭暴力干预令而无法进入出租物业,您也有权向仲裁庭申请缩短固定租期,让您可以因困难理由提前终止租赁。

放弃占有

如果您无法选择上述中断租约的任何方法,您可以通过放弃占有物业来终止固定租期的租赁。 为此,通常要向房东发出通知,言明您将搬出物业(即有意搬出通知),并且在搬出时交回钥匙。

花费

以困难为由或通过放弃占有来中断租约可能会有较高花费。 对于您中断租约而迫使房东支付的任何合理花费,房东可以主张赔偿。

您可能要承担的花费包括:

  •  重新出租费(通常为一周或两周的租金)。 这一费用必须以中介向房东收取的费用为依据,因此不妨索取一份相关发票。
  • 合理的广告花费
  • 新租户搬入或固定租期结束之前的租金(以先发生者为准) 

您只需要按比例支付重新出租费,即只需支付剩余租期的费用,房东或中介可能不会告诉您这一点。 例如,如果您的租赁协议为12个月租期,而您在7个月之后离开,固定租期只剩下大约 40%,因此您只需支付 40% 的重新出租费。

控制花费

如果您想中断租约,就应尽量提前书面通知(保留一份您的信函)。 不妨说明您要离开的确切日期,并且说明您想要房东或中介寻找新的租户。 房东需要采取所有合理措施尽快寻找新租户。 您对寻找新租户帮助越大(如提供物业供人检查或者自行刊登物业出租广告),您可能要支付的费用就越少。

您只应将房租交到搬出的那一天为止。 在新租户搬入后,您可以向房东支付任何租金损失的赔偿。

发出通知之后,您应该确保房东或中介正在采取措施重新出租物业,并且核实新租户搬入的日期。 房东有义务将其损失保持在最低程度,因此如果他们采取的做法为寻找新租户造成更大困难(如提高房租),或者他们没有努力寻找新租户,您可以与之争论,声明自己不应向其支付全额赔偿。

查阅各大报纸的”出租物业”栏目以及中介提供的”出租物业目录”。 如果您可以上网,也可以查阅中介的网站。 如果没有对该物业注销广告或者广告注销的房租更高,请将此内容留作证据来说明房东未尽力使其损失保持最低。

如果您认为房东主张的花费不合理,就不要同意支付。 房东然后就不得不对您的押金提出索赔主张或者向维州民事及行政仲裁庭申请赔偿。 房东必须将其索赔主张通知您,您将有机会向仲裁庭陈述您的理由。

本资讯仅起指南作用,不应用于替代专业的法律意见。

发布日期:2011年9月

Breaking a lease | Chinese Simplified | September 2011


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