對索賠要求進行抗辯 - Tenants Victoria

對索賠要求進行抗辯

如果您的房東認為,由於您違反了租賃協議(租 約)或《1997年住房租賃法》(Residential Tenancies Act 1997)規定而導致他們遭受損失,他們可向維 多利亞州民事及行政特別法庭(Victorian Civil and Administrative Tribunal)申請向您提出索賠。

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如何提出索賠
同意支付
對索賠進行抗辯
賠償命令

房東提出的常見索賠包括:

  • 中斷租約的費用
  • 您未發出合理通知就離開物業所造成的房租損 失
  • 對出租物業或物業配備的固定裝置或物品造成 的損壞
  • 未能將物業保持在合理的清潔狀況
  • 未支付房租通常,房東將等到您搬出後才會提出索賠,而且

他們只會在索賠金額高於您的押金的情況下才會提出索賠。但房東可在租賃期間隨時提出索賠,也可在損壞或損失假定發生後至多6年內提出索賠。

特別法庭對索賠申請的裁定限額為 $10,000。若房東希望提出高於 $10,000的索賠要求,他們需要獲取您的同意,或者必須向初級法院(Magistrates’ Court)或較高一級法院提出申請。此外,他們可能還可以按《1999年公平交易法》(Fair Trading Act 1999)提出索賠申請,這項法律沒有財務司法管轄權限制規定。若房東提出此類索賠申請,請向租戶協會尋求建議。

如何提出索賠

如果您仍然住在物業中,而房東希望對您違反《1997年住房租賃法》規定的責任所造成的損失提出索賠,房東必須向您發出違反責任通知(Breach of Duty Notice)。

如果您已經搬出物業,房東無需向您發出違反責任通知;他們可以直接向維多利亞州民事及行政特別法庭提出申請。房東必須向您寄出一份特別法庭申請的副本。房東的申請中應該包含所提出的索賠金額和索賠事項。

若索賠金額等同於或低於您的押金,房東應該對您的押金提出索償要求。

若房東希望提出的索賠金額高於您的押金,房東不僅可以對您的押金提出索償要求,同時還可以向您提出索賠要求。

同意支付

如果您決定支付房東提出的索賠金額,或者與房東或房地產代理商討支付予以減少的索賠金額,您必須獲得房東或房地產代理的信函,明確說明您同意支付的金額及支付方式,並確認房東或房地產代理將來不會對您提出進一步的索賠要求。此外,您還應該獲得收據。

對索賠進行抗辯

如果您不同意支付賠償,而且房東向特別法庭提出申請,房東必須讓特別法庭確信:

  • 他們遭受了經濟損失或財物損壞;以及
  • 這些損失或損壞是由於您違反了租約或《1997年住房租賃法》而造成的;以及
  • 他們提出的索賠金額是合理的。房東必須對自己的索賠申請提供佐證材料,他們

必須向您出示或者向您提供他們向特別法庭提供的任何文件或照片。此外,特別法庭還會讓您有機會提出自己的說法。如果您提供了任何文件或照片,您也必須向房東或房地產代理出示這些文件或照片。

如果您不同意自己應對房東的損失承擔責任,您應該說明自己的理由並盡可能提供佐證材料。例如,如果您搬入時損壞就已存在,或者在您搬出物業後才出現損壞,您應該提供證據來証明您離開時的物業狀況(如狀況報告、照片、證人陳述書等)。

如果房東提出財物損壞索賠要求,特別法庭還必須考慮損壞是否只是‘合理磨損’(如地毯正常使用一段時間後出現磨損),而‘合理磨損’屬於房東的責任,而非租戶的責任。

如果您同意房東有權獲得財物損壞賠償,但認為房東提出的索賠金額不合理,您需要對此提供證據。如果房東對維修費或財物或固定裝置置換費用提出索賠,您應該獲得商店或技工的報價單,以証明房東試圖索賠過高金額。

若損壞的物件不是新物件,房東不可對置換這一物件的全部費用提出索賠。此外,特別法庭還會考慮到‘折舊’問題,即物件越舊,其價值越低。

房東提出的索賠必須與所造成的損壞成比例。例如,若只有一個房間的漆面損壞,房東不可對重新油漆整個住房的費用提出索賠。

賠償命令

若特別法庭命令您必須向房東支付賠償,您需要考慮自己將如何支付索賠金額。在聆訊後,您可以嘗試與房東商討還款計劃(確保自己獲得書面協議),或者向財務顧問諮詢。若要查詢最近的財務顧問的聯繫號碼,請致電維多利亞州消費者事務署(Consumer Affairs Victoria)電話:1300 55 81 81
 

此信息僅供參考,不得用於替代專業法律諮詢。


發布日期:2010年5月

Defending a compensation claim | Chinese Traditional | May 2010


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