租戶權利 - Tenants Victoria

租戶權利

維多利亞州的所有租戶都有法律權利。這些權利在《1997年住宅租賃法案(RTA)1997》中得到保障。房東阻止或懲罰租戶行使這些權利的行爲屬違法行爲。

《住宅租賃法案》的基本原則與程序在本文中略有概述,能夠回答租賃方面的常見問題。若本文沒有您所需問題的答案,或者您需要詳細資料或協助,請與租戶建議服務機構聯係。

維多利亞州各地均設有租戶建議服務機構;這些服務是免費、保密的,可以幫助租戶行使自己的權利。租戶協會即屬於這類服務機構。您可致電9416 2577,或訪問我們的網址,www.tuv.org.au,瞭解附近租戶建議服務機構的資料。若需傳譯員,請致電電話傳譯服務處,號碼131 450,與我們聯係。

租戶協會向租戶提供各類服務。租戶協會可

  • 幫助填寫有關租賃的表格協議
  • 申請人的政治屬性
  • 就修理、租金上漲等具體問題提供建議
  • 代表租戶與房東、房地產代理進行協商與辯護
  • 協助或代表租戶出席維多利亞民事與行政仲裁庭
  • 與社區組織談論租戶權利
  • 將租戶推薦給其附近的租戶咨詢服務機構

租戶協會致力於向說英語以外語言的租戶提供資料和資源。

新租戶須知

以下内容適用於多數租賃情況

  • 勿受房東或房地產代理恐嚇,不要簽署自己不會看或看不懂的表格或協議(租戶協會或本地租戶建議服務機構可解釋表格或協議)
  • 若與房東或房地產代理達成協議,要確保是以書面形式,並由您本人、房東或房地產代理簽署(與其它許多國家不同,澳大利亞並不太重視口頭協議)
  • 若付款給房東或房地產代理,要向其索要簽有名字和日期的收據,支付現金時尤其如此
  • 與租賃相關的收據、文件、表格或協議,要保存在安全的地方,直至租賃結束
  • 若有爭議,租戶建議服務機構或維州消費者協會(Consumer Affairs Victoria)可幫助進行協商,就租賃問題尋找解決辦法
  • 若難以與房東或房地產代理解決爭議,則向維多利亞州民事與行政仲裁庭提出申請。仲裁庭並非法庭。若向其提出的申請後來不成功,仲裁庭不會懲罰申請人。在解決爭議方面,這是種非正式、成本便宜的方式,租戶應運用仲裁庭的權利,要求房東與房地產代理尊重其權利

開始租賃

物業租賃申請

申請租賃物業時,房東或房地產代理會要求申請人提供個人資料。要求以下資料爲違法行爲

  • 申請人的人種
  • 申請人的宗教
  • 申請人的婚姻狀況
  • 申請人的健康
  • 申請人的性別
  • 申請人的性取向

上述因素與申請人是否符合租戶條件並無關聯。若不想回答,就不要回答。若申請不成功,而申請人認爲被拒絕理由是因爲拒絕回答上述問題,請與租戶協會聯係尋求建議。

在某些情況下,房東或房地產代理因爲申請人有子女而拒絕其申請亦屬於違法行爲。若申請人因有子女被拒,請與租戶協會聯係尋求建議。

租約

申請成功者,需簽訂租約。多數租約爲書面協議,而某些則爲口頭協議。租約分兩類:定期租約與週期租約。

定期租約允許申請人對物業租用用固定的期限,一般爲六個月或十二個月。週期租約一般按月簽訂。定期租約結束時,若申請人尚未簽訂新的固定租約,固定租約即成週期租約。固定租約結束時,申請人不必搬出,但申請人想要搬出或收到《退房通知》時則屬例外(參見《退房通知》)。

若租賃出現爭議,書面固定租約能向租賃人提供最大的保障,若是週期租約,租賃人仍受《住宅租賃法》保護。

若租賃人與朋友同租房屋,一定要將朋友姓名加到租約之中。若租賃人搬出,而且朋友繼續居住,請房東或房地產代理將自己的姓名從租約中除去。若非如此,自己搬出后,朋友所欠房租或對房屋造成的損壞,租賃人可能需要擔負責任。

租金與押金

租賃開始時,房東或房地產代理會要求租賃人預付第一個月的房租。多數情況下,他們不得要求租賃人預付多於一個月的房租。

他們會要求租賃人支付押金,以防租賃人不繳付租金會對物業造成損壞。多數情況下,押金不得超過一個月的租金。

房東或房地產代理應向租賃人提供《押金提交表》。租賃人填寫並簽署此表后,交給房東或房地產代理。他們應將副本交給租賃人存檔,並將押金交往住宅租賃押金管理局。管理局應在14天内向租賃人寄出收據。管理局將保留押金,直至租賃結束。

無力支付押金,而且是澳大利亞永久居民者,住房辦公室可提供幫助。在當地的住房辦公室(位於電話百頁中A-K人類服務欄下),要求《押金貸款申請表》。

若租賃人搬出所租物業,並轉給其他租戶,租賃人應填寫《押金轉讓表》(可從房地產代理、租戶協會或維州消費者協會得到)。

物業狀況報告

租賃開始前,房東或房地產代理會檢查所租物業。他們填寫《物業狀況報告》,説明物業狀況,並將兩份填好的副本留給租賃人。

報告中對物業的評估,若租賃人持有不同意見,應記錄下來,這很重要。破損、骯髒之處應該記錄下來,否則,租賃結束時,他們可能會責怪租賃人造成這種狀況。報告填完簽畢后,將一份交給房東或房地產代理,另外一份自留存檔。

其它文件與資料

房東或房地產代理應向租賃人提供聯係詳情,以防需要緊急修理。他們還應提供《權利與責任説明》,這一説明概述了房東和租戶的權利與責任。

接通公用事業設施

租賃人搬入之前,應以自己的名字重新接通電、煤氣、水、電話,否則以前租戶的使用費可能會算在自己的賬上。房東或房地產代理可提供本地公用事業公司的聯係資料。

接通電和電話,租賃人需要支付接通費。

租賃期間

修理

租賃開始時,房東或房地產代理必須保證所租物業清潔、空置;而且在租賃期間,還需將物業保持良好狀態。

緊急修理

若需緊急修理,立即與房東或房地產代理聯係。下列問題被視爲緊急性質

  • 供水設施破裂
  • 厠所堵塞或破裂
  • 屋頂漏雨嚴重
  • 煤氣泄漏
  • 危險電力故障
  • 房屋水淹
  • 暴雨或火災造成嚴重損壞
  • 必不可少的熱水、供水、烹調、取暖或洗衣設備停止運轉
  • 煤氣、電力或水停止供應
  • 房東提供的用水設備出現故障,導致水的大量浪費
  • 使物業不安全或不安定的故障或損壞
  • 電梯或樓梯的嚴重故障

若與房東或房地產代理聯係不上,或他們拒絕安排緊急修理,租賃人可

  • 自己解決問題,費用可高至$1000,並要求償還(一定要保留收據),或者
  • 向維多利亞州民事及行政仲裁庭申請命令,要求房東或房地產代理解決問題

非緊急修理

若不屬于緊急問題,可遵循三個步驟。

  1.  向房東或房地產代理寄上《房東須知》(此表可從租戶協會或維州消費者協會得到)。本須知允許他們在14日内解決問題。

  2.  若問題未在14日内解決,致函維州消費者協會,要求調查。將函件寄往
    The Director
    Consumer Affairs Victoria
    GPO Box 123A
    Melbourne
    Victoria

  1. 維州消費者協會的調查員會到租賃人的物業來訪問,報告存在的問題。他們會向租賃人寄上其報告副本。若報告同意需要修理,租賃人即可向維多利亞州民事及行政仲裁庭申請命令,要求房東或房地產代理解決問題。

公用事業收費

若所租物業的電、煤氣、水是單獨用表計量,租賃人需支付其費用。若物業並非單獨用表計量,則房東需支付這些費用。有關供應機構可告知租賃人物業是否單獨用表。

電話費幾乎全由租賃人負責。

隱私

房東或房地產代理衹能在進行必要修理時等某些情況下,方能進入租賃人所租物業。他們必須以書面形式做出通知,説明希望進入物業的理由。

房東或房地產代理必須徵得租賃人同意方可進入物業,或提前24小時書面通知,説明進入物業的意願。若通知是以郵件形式寄出,他們必須允許有兩天的郵遞時間。他們衹能在上午八時至下午六時之間進入,公共假日不得入内。

他們如果頻繁來訪或有騷擾性來訪,租賃人可向維多利亞州民事及行政仲裁庭申請命令,限制他們進入所租物業。

租金欠款

租賃人未繳租金時間若達14日或更長時間,房東或房地產代理可開始驅逐程序。沒有維多利亞州民事及行政仲裁庭的命令,他們不得驅逐租賃人。即使持有命令,也衹有警察才能驅逐。

租金上漲

擬議提高租金時,房東或房地產代理必須提前60天通知租賃人。

若租賃人認爲擬議上漲不合理,可向維州消費者協會寫信。租賃人必須在接到租金上漲通知后30天内寫信給維州消費者協會。

維州消費者協會的調查員會訪問租賃人所租物業,報告上漲情況。他們會向租賃人寄上其報告副本。

若報告同意上漲不合理,租賃人可向維多利亞州民事及行政仲裁庭申請命令,要求取消擬議租金上漲。

仲裁庭發佈命令前,租賃人要支付上漲的租金,否則即屬租金欠繳。

租賃結束

退房通知

房東或房地產代理若希望租賃人搬走,就必須送上《退房通知》。退房時間視其希望租賃人搬遷理由而定。若接到《退房通知》,但不願搬遷,或需要較長時間,請與租戶協會聯係。記住,若無維多利亞州民事及行政仲裁庭的命令,他們不能驅逐租賃人。

退房意願通知

租賃人若希望搬走,必須以書面形式將搬遷意願通知房東或房地產代理。通知中所列時間視租賃人個人情況而定。

若有週期租約,或希望在定期租約到期的最後一天搬出,在多數情況下,租賃人必須提前28天通知。若是週期租約,但希望儘快搬出,請與租戶協會聯係查詢。

若希望在定期租約到期前搬走,通知中所列時間視租賃人個人情況而定。若在定期租約到期前搬出,多數情況下,房東或房地產代理可要求租賃人支付廣告費、再租費以及找到新租戶前的租金。請與租戶協會聯係查詢。

押金的取回與推薦信

租賃結束時,房東或房地產代理會檢查所租物業。如果認爲租賃人對所租物業造成損壞、物業清潔狀況不足、或仍然欠繳租金,他們可提出扣留租賃人的押金。

租賃人若同意他們的要求,他們會提供一份《租金扣留表》。租賃人如果同意表中内容,簽名后,交給房東或房地產代理。如果不同意房東或房地產代理要求的内容,就不要簽名。

租賃人若已在表上簽名,房東或房地產代理會寄往住宅租賃押金管理局。管理局會按表上同意的數額向租賃人和房東付款。

租賃人如果不同意他們的要求,他們就必須向維多利亞州民事及行政仲裁庭提出申請,要求保留部分或全部押金。在仲裁庭上,租賃人有機會對房東的要求提出異議。

租賃結束時,請房東或房地產代理出具推薦信,這種做法好。請他們説明自己按時繳付租金、保持所租物業清潔並保持物業狀況處於良好狀態。

賠償

租賃人若由於房東或房地產代理未能履行法律職責而受到損失,就可提出賠償。比如,由於其未能修補屋頂漏洞,直接導致家具被水損壞,即可提出賠償。

賠償要求可在租賃之前、之中、之後提出。

欲提出賠償,租賃人必須向房東或房地產代理寄上《違反責任通知書》(可從租戶協會或維州消費者協會獲得)。本通知書詳細説明租賃人的賠償要求與損失。他們如果在14日内未做賠償,租賃人可向維多利亞州民事及行政仲裁庭提出賠償命令申請。

若租賃人未能履行其法律責任,房東或房地產代理亦可要求賠償。比如,租賃人在欠租情況下搬出。他們必須遵循同樣的程序。

仲裁庭不能審理就痛苦與遭難、身體受傷或死亡提出的賠償,亦不能審理超過$10,000的賠償,特殊情況除外。

若希望要求得到賠償,或從房東或房地產代理接到《違反責任通知書》,請與租戶協會聯係。

維多利亞州民事及行政仲裁庭

維多利亞州民事及行政仲裁庭解決房東與租戶之間的爭議。仲裁庭的申請費爲$25。若收入低,仲裁庭可豁免此申請費。

仲裁庭聯係資料爲

55 King Street
Melbourne
9628 9800,免費電話1800 133 055,傳真9628 9822

向仲裁庭提出申請者,必須在七日之内,將申請副本寄給房東。仲裁庭會通知審理時間和地址。若情況緊急,請在遞交申請時告知仲裁庭。

若需傳譯員,請在審理日之前告知仲裁庭,本服務免費。

租戶協會可幫助租賃人做好參加庭審的準備。在特殊情況下,租戶協會可代表租賃人出席庭審。

對房東和房地產代理的投訴

若房東或房地產代理行爲違法或不合職業準則,租賃人可向維州消費者協會提出投訴。若維州消費者協會發現房東或房地產代理行爲違法,即會訴諸法律。

此信息僅供參考,不得用於替代專業法律諮詢。

發佈時間:2006年7月

Tenants’ Rights (summary of Tenants’ Handbook) | Chinese Traditional | June 2006


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