naknada štete za stanare - Tenants Victoria

naknada štete za stanare

Ako vaš stanodavac nije ispunio neku od svojih obveza po ugovoru o najmu (zakupu) ili po Zakonu o najmu stanova iz 1997. godine (Residential Tenancies Act 1997), možete podnijeti molbu Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije (Victorian Civil and Administrative Tribunal) za naknadu štete.

Kada potražujete naknadu štete, morate dokazati da ste pretrpjeli gubitak (npr. oštećenje stvari, gubitak stvari i/ili novca) ili znatne neugodnosti (npr. niste mogli koristiti stan) i da je do toga došlo zbog propusta stanodavca ili agenta.

kada i što možete potraživati?

vremenski rok

Molbu za naknadu štete morate podnijeti u roku od najviše 6 godina od datuma kršenja ugovora o najmu. Molbu za naknadu štete možete podnijeti tijekom vašeg stambenog odnosa ili nakon njegovog isteka, samo se trebate uklopiti u šestogodišnji rok.

razlozi za potraživanje

Neki primjeri situacija u kojima biste mogli podnijeti zahtjev za naknadu štete tribunalu su:

  • ako stanodavac nije riješio problem koji ste mu prijavili (npr. da krov curi)
  • ako vam je stanodavac protuzakonito otkazao stan ili je pokušao protuzakonito vam otkazati stan
  • ako stanodavac remeti vaše „tiho uživanje” iznajmljenog stana (npr. stanodavac ili agent stalno dolaze bez najave i/ili bez odgovarajućeg razloga sukladno Zakonu)
  • ako stan nije bio dostatno čist kada ste se uselili

Imajte na umu da pri odlučivanju koji iznos naknade štete će vam dodijeliti, tribunal može razmotriti jeste li na neki način ublažili svoj gubitak. To znači da biste trebali poduzeti razumne korake kako biste smanjili troškove koji će nastati. Također biste se trebali potruditi poduzeti određene korake kako bi stanodavac izvršio svoju obvezu, kao što je praćenje zahtjeva dok se on ne ispuni.

Tribunal po Zakonu o najmu stanova iz 1997. godine (Residential Tenancies Act 1997) ima ovlasti da dodijeli najviše do $10,000 u vidu naknade štete na temelju vašeg zahtjeva. . Ako želite potraživati više od $10.000, trebat će vam suglasnost stanodavca ili biste mogli podnijeti zahtjev Osnovnom sudu (Magistrates’ Court). Alternativno, možda ćete moći zahtjev za potraživanje podnijeti poAustralskom zakonu o pravima potrošača i pravednom trgovanju iz 2012. godine (Viktorija) (Australian Consumer Law and Fair Trading Act 2012 – Vic), koji ima neograničenu financijsku nadležnost.

Ako potražujete naknadu štete za bol, patnju, tjelesnu ozljedu ili smrt, trebate kontaktirati odvjetnika za osobne ozljede (Personal Injury Lawyer) za savjet.

Za osobne ozljede ćete možda moći potraživati po nekom drugom zakonu – ali ne po Zakonu o najmu stanova iz 1997. godine (Residential Tenancies Act 1997) – pa koraci koje trebate poduzeti će biti različiti. Vidite Kako pronaći odgovarajućeg odvjetnika (Finding the right lawyer) (internetske stranice FCLC) ili Kako pronaći odvjetnika (Find a lawyer) (internetske stranice LIV).

popravci

Najčešće se zahtjevi za naknadu štete podnose zato što stanodavac nije izvršio popravke. Dobro je sačekati da se popravci završe, pa tek nakon toga podnositi zahtjev za naknadu štete, jer tribunal neće uvijek saslušati slučajeve u kojima  se iznos štete još uvijek povećava. Međutim, trebali biste obavijestiti stanodavca da namjeravate podnijeti zahtjev za naknadu štete i da što više odgađa popravke, to ćete vi više moći potraživati. Ovo će ponekad potaknuti stanodavca da brže provede popravke.

Također preporučujemo da se obratite VCAT-u – Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije kako biste tražili da izda nalog po kojemu stanodavac mora izvršiti popravke. VCAT – Građanski i administrativni tribunal Viktorije može oklijevati da stanodavcu naloži plaćanje naknade štete za cijelo razdoblje u kojem se popravak nije uradio ako od VCAT-a – Građanskog i administrativnog tribunala Viktorije niste prvo tražili izdavanje naloga o vršenju popravaka.

kako trebate podnijeti zahtjev za potraživanje

Ako želite podnijeti zahtjev za naknadu štete zbog toga što stanodavac nije ispunio svoje obveze po Zakonu o najmu stanova iz 1997. godine (Residential Tenancies Act 1997), i vi još uvijek stanujete u tom stanu, stanodavcu morate uručiti obavijest o kršenju dužnosti (Notice for Breach of Duty) (koju ćete nači na internetskim stranicama ureda za Zaštitu potrošača Viktorije – Consumer Affairs Victoria).

Kada budete popunjavali obavijest o kršenju dužnosti (Breach of Duty Notice), morate uključiti:

  • ime stanodavca (a ne ime agenta)
  • podatke o kršenju dužnosti stanodavca (što je učinio krivo)
  • što bi stanodavac trebao poduzeti kako bi riješio problem (npr. da popravi krov)
  • naknada štete koju potražujete za gubitak ili štetu (npr. troškove čišćenja odjeće i stvari koje su se umokrile i isprljale usljed toga što krov curi) ili neugodnosti koje ste imali (npr. stanovali ste kod prijatelja dok je vaša spavaća soba bila poplavljena)
  • koji iznos naknade tražite za sve što se ne može popraviti (npr. oštećenje vaših stvari zbog toga što krov curi)


Iako to nije potrebno, uz obavijest o kršenju dužnosti (Breach of Duty Notice) biste trebali priložiti dokaze o kršenju dužnosti, budući da će to kasnije i tako biti potrebno dostaviti tribunalu. Pobrinite se da dokaze čuvate na sigurnom mjestu i da imate kopije.

Možete potraživati nekoliko stvari na jednom obrascu. Priložite dodatnu stranicu ako trebate više mjesta. Ako želite tražiti naknadu za gubitak udobnosti (tj. to što niste u potpunosti mogli koristiti stan), za to ćete morati navesti konkretnu novčanu vrijednost. Na tribunalu morate biti u stanju objasniti iznos koji potražujete za svaku stavku i pružiti dokaz za potraživanje.

Da biste izračunali iznos potraživanja za gubitak udobnosti, izračunajte postotak vaše dnevne stanarine (na temelju dijela stana koji je bio neuvjetan) i pomnožite to s brojem onih dana kojima ste morali trpjeti problem. Ako vam je potrebna pomoć kako biste izračunali iznos koji biste trebali potraživati, kontaktirajte nas.

Dajte kopiju obavijesti o kršenju dužnosti (Breach of Duty Notice) stanodavcu ili agentu i zadržite kopiju za sebe. Obavijest  možete poslati redovitom ili elektronskom poštom (ako se stanodavac ili agent složio s tim da mu obavijesti šaljete elektronskom poštom), no preporučamo vam da obavijest pošaljete preporučeno ili ju uručite osobno, kako biste mogli dokazati da su je primili. Zadržite potvrdu o slanju. Ako šaljete obavijest elektronskom poštom, trebali biste se uvjeriti da je ona zaista i otišla na adresu elektronske pošte koju vam je dao stanodavac ili agent i, ako je moguće, trebate tražiti da vam se pošalje potvrda o tome da je pismo pročitano. Tada morate sačekati 14 dana da vidite hoće li vam stanodavac platiti naknadu štete. Ako obavijest šaljete poštom, morate sačekati još nekoliko dana, koliko je potrebno da pošta stigne do primatelja. Vidite Vrijeme isporuke Australijske pošte (Australia Post delivery times).

Ako stanodavac ne plati, možete se obratiti Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije (Victorian Civil and Administrative Tribunal). Popunite molbu na obrascu VCAT-a – Građanskog i administrativnog tribunala Viktorije i priložite kopiju obavijesti o kršenju dužnosti (Breach of Duty Notice). Možda ćete morati platiti pristojbu za podnošenje molbe VCAT-u – Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije i u molbi biste trebali navesti da tražite i nadoknadu pristojbe za podnošenje molbe. Tribunal će odlučiti o nadoknadi pristojbe za podnošenje molbe, ovisno o ishodu saslušanja.

ako ste se iselili iz stana

Ako želite podnijeti zahtjev za naknadu štete nakon što ste se iselili iz stana, ne trebate stanodavcu uručiti obavijest o kršenju dužnosti (Breach of Duty Notice). Trebate samo popunit obrazac za molbu Građanskog i administrativnog tribunala Viktorije (Victorian Civil and Administrative Tribunal). Na obrascu molbe trebate navesti koliki iznos potražujete za naknadu štete i zašto.

Bilo bi dobro stanodavcu napisati pismo prije nego što podnesete molbu kako biste vidjeli može li se problem riješiti prije odlaska na tribunal. U pismu biste trebali navesti da ćete podnijeti molbu Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije (Victorian Civil and Administrative Tribunal) ako vam stanodavac ne plati u određenom roku, recimo u roku od 14 dana. Zadržite za sebe kopiju pisma, jer ga možete koristiti kao dokaz na tribunalu.

U mnogim slučajevima kada stanodavac hoće zadržati jedan dio ili cjelokupni iznos vaše kaucije, vi biste trebali podnijeti protuzahtjev za naknadu štete. Na taj način će tribunal o oba zahtjeva odlučivati istodobno umjesto da se održavaju dva ročišta. I ako budete uspješni, možete dobiti veći povrat od vaše kaucije.

kakve dokaze trebate priložiti zahtjevu za potraživanje

Ako ste podnijeli molbu tribunalu za naknadu štete, morat ćete otići na saslušanje i iznijeti dokaze za svoj slučaj. Morate uvjeriti tribunal da vaš stanodavac nije izvršio svoje zakonske obveze prema vama i da ste usljed toga pretrpjeli gubitak i/ili štetu.

Bit će vam potrebni dokazi (npr. fotografije, svjedoci, pisma koja ste poslali stanodavcu ili agentu, priznanice za izdatke ili predračuni za popravak oštećenih stvari).

Također ćete morati biti u stanju objasniti tribunalu kako ste izračunali iznos naknade štete koji potražujete.

Ove informacije samo su vodič i ne bi se trebale koristiti kao zamjena za stručni pravni savjet.

Objavljeno: Lipanj 2017.

Compensation | Croatian | June 2017


trebate li više pomoći?

savjet za stanare (advice for tenants)
kontaktirajte nas (contact us)

Stanari u Viktoriji Telefonska služba za pomoć stanarima 03 9416 2577 | tuv.org.au
Stanari u Viktoriji priznaje potporu viktorijske vlade.

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.