obavijest o otkazu - Tenants Victoria

obavijest o otkazu

Ako vam stanodavac želi dati otkaz, mora vam uručiti valjanu obavijest o otkazu stana. Postoje različiti razlozi zbog kojih vam stanodavac može uručiti obavijest o otkazu, a duljina otkaznog roka će ovisiti o razlogu otkaza i je li imate ugovor o najmu na fiksno razdoblje.

Važno je napomenuti da se možda i ne morate iseliti samo zato što ste primili obavijest o otkazu. Ako vam stanodavac želi otkazati stan, prvo se mora obratiti Građanskom i administrativnom tribunalu Viktorije (Vitorian Civil and Administrative Tribunal) i uvjeriti tribunal da mu treba izdati odobrenje za ulaz u posjed.

obavijest o trenutačnom otkazu stana (immediate notice to vacate)

Stanodavac vam može uručiti obavijest o trenutačnom otkazu stana ukoliko je unajmljeni stan uništen ili neprikladan za stanovanje. Stanodavac vam može uručiti obavijest o trenutačnom otkazu stana i ako vi (ili vaš posjetitelj) namjerno oštetite stan ili ugrozite sigurnost susjeda.

U tim slučajevima, tribunal traži obimne dokaze od stanodavca. Ako primite obavijest o trenutačnom otkazu stana, trebate nas kontaktirati za hitan savjet.

14-dnevna obavijest o otkazu stana (14-day notice to vacate)

14-dnevna obavijest o otkazu stana se može uručiti kada:

  • ste 14 dana u zaostatku s plaćanjem stanarine (tj. kasnite s plaćanjem stanarine)
  • ne platite kauciju (ako vaš ugovor o najmu to nalaže)
  • nekome prepustite stan ili ga date u podnajam bez suglasnosti stanodavca
  • vam ugovor o najmu zabranjuje da u stanu stanuju djeca, a vi kršite taj uvjet
  • stan koristite u nezakonite svrhe (ili dopuštate drugima da to čine)
  • ne postupate sukladno nalogu koji je izdao tribunal prema odjeljku 212 RTA
  • prekršite neku dužnost, a već ste primili dvije obavijesti o kršenju dužnosti za isti prijestup
  • stanujete u državnom stanu i obmanuli ste stanodavca glede vašeg prava na državni smještaj
  • stanujete u državnom stanu i trgujete drogom ili pokušavate trgovati drogom, opskrbljujete drogom osobu mlađu od 18 godina, uzgajate ili pokušavate uzgajati halucinogene biljke ili posjedujete pripremne predmete u svrhu trgovanja drogom u unajmljenom stanu ili zajedničkim prostorijama/dijelovima zgrade

glavno mjesto prebivališta stanodavca

Ako je vaš unajmljeni stan bio glavno prebivalište stanodavca prije nego što ste se vi uselili u njega, stanodavac vam može uručiti 14-dnevnu obavijest o otkazu:

  • ako imate ugovor o najmu na fiksno razdoblje; i
  • ako datum za iseljenje u obavijesti o otkazu stana pada na dan isteka ugovora o najmu ili nakon isteka ugovora; i
  • ako je u vašem ugovoru o najmu navedeno  da je stan bio glavno prebivalište stanodavca prije nego što ste se vi uselili u njega; i
  • ako je u vašem ugovoru o najmu navedeno da se stanodavac namjerava vratiti u stan nakon isteka vašeg ugovora o najmu na fiksno razdoblje.

28-dnevna obavijest o otkazu stana od strane hipotekarne osobe (28-day notice to vacate by mortgagee)

Ako postoji hipoteka na unajmljenom stanu koja je bila uknjižena prije nego što ste vi sklopili ugovor o najmu i hipotekarna osoba (obično banka) stekne pravo na posjed ili prodaju stana, hipotekarna osoba vam može uručiti 28-dnevnu obavijest o otkazu.
U većini slučajeva, stanari mogu biti nazočni na saslušanju za izdavanje naloga za ulaz u posjed, te tražiti odgodu izvršenja ovrhe od strane policije. Tribunal može odobriti najviše 30 dana odgode za izvršenje ovrhe.
Ako ste prisiljeni iseliti se iz unajmljenog stana zbog obavijesti o otkazu od strane hipotekarne osobe, možda ćete moći tražiti naknadu od vašeg stanodavca. U tom slučaju trebate zatražiti savjet.

60-dnevna obavijest o otkazu stana (60-day notice to vacate)

60-dnevna obavijest o otkazu stana vam se može uručiti samo ako nemate ugovor na fiksno razdoblje ili kada datum za iseljenje u obavijesti o otkazu stana (tj. krajnji rok prije kojeg ili do kojeg se trebate iseliti) pada na dan isteka ugovora o najmu na fiksno razdoblje ili nakon isteka tog ugovora.

Stanodavac vam može uručiti 60-dnevnu obavijest o otkazu stana ako će stan neposredno nakon 60-dnevnog razdoblja:

  • biti srušen
  • koristiti se u bilo koju drugu svrhu osim za iznajmljivanje kao stambeni prostor (npr. ako će se izdati tvrtki)
  • koristiti se za stanovanje od strane stanodavca ili njegovog/njezinog supružnika, sina, kćeri, roditelja ili roditelja supružnika ili druge osobe koja obično živi sa stanodavcem i ovisi o njemu
  • biti prodan ili stavljen na prodaju uz uvjet da bude prazan prilikom primopredaje
  • biti popravljan, obnavljan ili rekonstruiran, a da se to ne može obaviti ako stan nije prazan
  • koristiti se u javne svrhe (ako je državno vlasništvo)

Ako vam stanodavac uruči obavijest o otkazu iz bilo kojeg od prva 4 gore navedena razloga, on ne smije ponovno izdati stan 6 mjeseci nakon uručenja obavijesti o otkazu (osim ako ga ne izdaje osobi navedenoj u obavijesti o otkazu ili ako od tribunala ne dobije dopuštenje za to).

60-dnevna obavijest o otkazu vam se također može uručiti ako je stanodavac sklopio ugovor o prodaji iznajmljenog stana.

120-dnevna obavijest o otkazu stana (120-day notice to vacate)

Stanodavac vam može uručiti 120-dnevnu obavijest o otkazu stana bez razloga ako imate ugovor o periodičnom najmu (tj. nemate ugovor na fiksno razdoblje ili je on istekao) ili kada datum za iseljenje u obavijesti o otkazu (tj. datum na koji ili do kojeg se morate iseliti) pada na dan isteka ugovora o najmu na fiksno razdoblje ili nakon njegovog isteka.

kraj ugovora o najmu na fiksno razdoblje (end of fixed-term lease)

Stanodavac vam može uručiti obavijest o otkazu stana po isteku vašeg fiksnog razdoblja. Datum otkaza u obavijest o otkazu stana mora biti isti kao datum isteka vašeg ugovora na fiksno razdoblje. Ako imate ugovor o najmu na fiksno razdoblje koje je kraće od 6 mjeseci, stanodavac vam može uručiti 60-dnevnu obavijest o otkazu stana. Ako imate ugovor o najmu na fiksno razdoblje od 6 mjeseci ili više, stanodavac vam može uručiti 90-dnevnu obavijest o otkazu stana.

Ako se iselite prije isteka fiksnog razdoblja, možda ćete i dalje morati plaćati stanarinu, sve do datuma isteka fiksnog razdoblja.

 uručenje obavijesti o otkazu

Obavijest o otkazu stana mora biti u odgovarajućoj formi i mora biti potpisana i datirana od strane stanodavca ili agenta.

Ne može se samo ostaviti u vašem sandučiću ili ispod vaših vrata. Mora vam se uručiti osobno, poslati preporučenom poštom ili vam stanodavac može poslati obavijest o otkazu elektronskom poštom, ako se vi s tim složite. Ako obavijest o otkazu primite elektronskom poštom, a vi na to niste pristali, provjerite ugovor o najmu i kontaktirajte nas za daljnje savjete.

Ako se obavijest o otkazu šalje poštom, otkazni rok mora uzeti u obzir vrijeme koje je potrebno da ona stigne na vašu adresu. Vidite Vrijeme isporuke Australijske pošte (Australia Post delivery times).

Da bi obavijest o otkazu stana bila pravovaljana, otkazni rok mora sadržavati zakonski minimalni vremenski period plus vrijeme potrebno za isporuku pošte, kao i jedan dodatni dan koji je u stvari datum iseljenja. Datum iseljenja nije uključen u duljinu otkaznog roka u obavijesti o otkazu stana. Također biste trebali paziti da zadržite omotnicu  preporučenog pisma i broj za praćenje, jer to može biti važan dokaz. Čak i ako ne podignete preporučenu pošiljku, tribunal unatoč tome može smatrati da je obavijest zakonito uručena.

Razlog za obavijest o otkazu stana mora biti jasno naveden s dovoljno pojedinosti i taj razlog mora biti valjan razlog (osim u slučaju 120-dnevne obavijesti o otkazu stana bez razloga).

Ako ne ispunjava sve ove zahtjeve, obavijest o otkazu stana nije važeća. Ako imate sumnje u valjanost obavijesti o otkazu stana, trebali biste čim prije zatražiti savjet.

osporavanje obavijesti o otkazu stana

Ako smatrate da je 60-dnevna obavijest o otkazu stana nevažeća, možete ju osporiti (osim obavijest o otkazu stana po isteku ugovora o najmu na fiksno razdoblje). Međutim, ako želite osporiti obavijest o otkazu stana prije nego što stanodavac podnese molbu tribunalu za ulaz u posjed,  to morate učiniti u roku od 30 dana od datuma primitka obavijesti o otkazu stana. Ako obavijest o otkazu ne osporite u roku od 30 dana, njezinu valjanost možete osporiti na saslušanju za ulaz u posjed.

Također možete osporiti i 120-dnevnu obavijest o otkazu stana bez razloga ili obavijest o otkazu stana po isteku ugovora o najmu na fiksno razdoblje ako smatrate da vam je uručena iz osvete za ostvarivanje vaših prava prema Zakonu o najmu stanova iz 1997. godine (Residential Tenancies Act 1997) (npr. zato što ste tražili popravke). Za osporavanje obavijesti o otkazu stana iz osvete vrijede sljedeći vremenski rokovi:

  • 60 dana za osporavanje 120-dnevne obavijesti o otkazu stana bez razloga
  • 21 dan za osporavanje 60-dnevne obavijesti o otkazu stana po isteku ugovora o najmu na fiksno razdoblje koje je kraće od 6 mjeseci
  • 28 dana za osporavanje 90-dnevne obavijesi o otkazu stana po isteku ugovora o najmu na fiksno razdoblje od 6 mjeseci ili više

Ako ste primili obavijest o otkazu stana i želite znati možete li ju osporiti, kontaktirajte nas čim prije.

iseljenje prije isteka otkaznog roka koji je naveden u obavijesti o otkazu stana

Ako imate ugovor o najmu na fiksno razdoblje, imate zakonsko pravo boravka u stanu do isteka ugovora, osim ako ne dobijete valjanu obavijest o otkazu stana i tribunal ne izda stanodavcu nalog za ulaz u posjed. Ako vi date stanodavcu obavijest o namjeri da se iselite prije isteka ugovora o najmu na fiksno razdoblje, snosit ćete određene posljedice zbog prijevremenog raskida ugovora. Ako se želite iseliti prije isteka ugovora o najmu na fiksno razdoblje ili ranije nego što se to od vas traži u obavijesti o otkazu stana, uvijek možete pokušati pregovarati s vašim stanodavcem ili agentom. Pazite da sporazum dobijete napismeno i da bude potpisan od vas i vašeg stanodavca ili agenta.

Ako imate periodični ugovor o najmu, u nekim okolnostima možete stanodavcu uručiti 14-dnevnu obavijest o vašoj namjeri da se iselite nakon što od njega primite obavijest o otkazu stana. Provjerite kada se možete iseliti.

Ove informacije samo su vodič i ne bi se trebale koristiti kao zamjena za stručni pravni savjet.

Objavljeno: Lipanj 2017.

Notice to Vacate | Croatian | June 2017


trebate li više pomoći?

savjet za stanare (advice for tenants)
kontaktirajte nas (contact us)

Stanari u Viktoriji Telefonska služba za pomoć stanarima 03 9416 2577 | tuv.org.au
Stanari u Viktoriji priznaje potporu viktorijske vlade.

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.