اجتناب از اجبار به تخلیۀ ملک به دلیل اجارۀ عقب افتاده

طبق بیشتر قراردادهای اجاره، اجاره از پیش پرداخته می شود. متداولترین راه این است که اجاره پیشاپیش هر ماهه در همان روز معین پرداخته می شود که ماه آینده را بپوشاند.

اگر اجاره را در روز مقرر نپردازید برای هر روز که بدون پرداخت اجاره در ملک سکونت داشته باشید یک روز دیرکرد یا “اجاره عقب افتاده” خواهید داشت.

این صفحه

راههای اجتناب از عقب افتادن اجاره

در صورت عقب افتادن اجاره چه باید کرد

روند تخلیه اجباری به دلیل اجاره عقب افتاده

راههای اجتناب از  عقب افتادن اجاره

چنانچه درآمد پائین دارید یا حقوق سالمندی یا کمک هزینه دولتی دریافت می کنید شاید اگر اجاره را هر دو هفته یک بار که عایدی خود را دریافت می دارید بپردازید پرداخت بموقع آسانتر باشد. اما بموجب بسیاری از قراردادهای اجاره، پرداخت اجاره باید ماهیانه انجام شود. اگر می خواهید اجاره خود را بجای هر ماه، هر دو هفته یک بار بپردازید باید سعی کنید موافقت صاحب ملک یا بنگاه معاملات ملکی را بگیرید.

چنانچه حقوق سالمندی یا کمک هزینه دولتی دریافت می کنید ممکن است بتوانید ترتیبی بدهید که از طریق Centrepay که بوسیلۀ Centrelink اداره می شود مبلغ اجاره از دریافتی شما کسر و مستقیماً پرداخته شود. برای اطلاعات بیشتر درباره Centrepay باید با Centrelink تماس بگیرید یا اطلاعات مربوطه را در سایت زیر بخوانید:  www.centrelink.gov.au/internet/internet.nsf/services/centrepay.htm

اگر اجاره تان را از طریق Centrepay می پردازید در این صورت هنگامی که از ملک نقل مکان می کنید لغو پرداختها به عهدۀ شماست. همچنین اگر پیش از موعدِ پرداختِ بعدیِ اجاره ملک را تخلیه می کنید باید حتماً میزان آخرین اجاره پرداختی را تعدیل نمائید. برای اطلاعات بیشتر به برگۀ اطلاعاتی هنگامی که می خواهید ملک را تخلیه کنید نگاه کنید.

مدتی که اجاره برای آن پرداخت می شود باید در رسیدهای اجاره قید گردد. در رسید باید قید شود که اجاره تا چه زمانی پرداخت شده است. هر وقت اجاره خود را می پردازید باید رسید اجاره بخواهید. اگر مطمئن نیستید اجاره تان تا چه زمانی پرداخت شده است باید با صاحب ملک یا بنگاه معاملات ملکی تماس بگیرید و یک نسخه از سابقۀ پرداخت اجارۀ خود را از آنها بخواهید.

در صورت عقب افتادن اجاره  چه باید کرد

اگر پرداخت اجاره 14 روز عقب بیفتد صاحب ملکتان می تواند یک Notice to Vacate 14 روزه به شما بدهد. این 14 روز اجار عقب افتاده ممکن است روزهای پشت سر هم باشد، یا حتی اگر اجاره گاهی یک یا چند روز دیر پرداخته شده باشد این 14 روز می تواند در طول زمان جمع شده باشد.

فقط بابت اجاره ای که موعد پرداخت آن گذشته است می توانند به شما اخطار بدهند. بخاطر نپرداختن اجارۀ پیشاپیش نمی توانند به شما “اخطار تخلیه” بدهند. اگر در زمانی که “اخطار تخلیه” را دریافت می کنید 14 روز اجاره عقب افتاده نداشته باشید در این صورت آخطار فاقد اعتبار است.

چنانچه اجاره تان عقب افتاده است و قادر به پرداخت نیستید، هر چه زودتر با صاحب ملک خود یا بنگاه معاملات ملکی تماس بگیرید و به آنها اطلاع دهید که چه موقع اجاره را پرداخت خواهید کرد.

اگر نمی توانید اجاره های عقب افتاده را یکجا بپردازید، باید پیشنهاد کنید که بتدریج ظرف مدت معینی آنها را پرداخت نمائید (مثلاً هر هفته 20 دلار بیشتر). بیش از مقداری که از عهدۀ پرداختش برمی آئید پیشنهاد نکنید. پیشنهاد خود را کتباً به آنها بدهید و یک نسخه از آن را نگهدارید – حتی اگر صاحب ملک یا بنگاه معاملات ملکی پیشنهاد شما را نپذیرند، می توانید از نامه خود به عنوان مدرکی برای این که شما سعی کردید مشکل را حل کنید استفاده نمائید.

اگر صاحب ملک یا بنگاه معاملات ملکی در صدد برآیند شخصاً شما را از خانه بیرون کنند کارشان غیرقانونی خواهد بود. فقط پلیس می تواند شما را از خانه بیرون کند، حتی در این صورت هم پلیس باید “حکم تصرف” معتبر و “مجوّز تصرّف” از “هیأت داوری اداری و مدنی ویکتوریا” داشته باشد. (برای اطلاعات بیشتر به برگه های اطلاعاتی Eviction و Complaints about landlords and real estate agents مراجعه کنید.)

اگر برای تنظیم برنامه ای جهت پرداخت اجاره نیاز به کمک دارید می توانید به Money Help شماره تلفن  1800 149 689 یا  Counselling Australia Financial شماره تلفن  1800007007
زنگ بزنید و با یک مشاور مالی صحبت کنید.

علاوه بر این خدمات مربوط به مسکن هم وجود دارد که در صورتی که اجاره تان عقب افتاده است ممکن است بتوانند به شما کمک مالی بکنند. این خدمات را می توانید با زنگ زدن به شماره 1800825955(24 ساعته رایگان) پیدا کنید یا با  Tenants Union/Tenants Victoria تماس بگیرید تا ما کمکتان کنیم خدمات مسکن محلی خود را پیدا کنید.

روند تخلیه اجباری به دلیل اجاره عقب افتاده

اگر صاحب ملک یا بنگاه معاملات ملکی پیشنهاد شما را نپذیرند یا شما قادر به پرداخت نباشید، صاحب ملک – چنانچه بخواهد شما را وادار به تخلیه ملک نماید – باید روند درست قانونی را دنبال کند.

شما فقط در صورتی وادار به تخلیه اجباری می شوید که مسأله در  Victorian Civil and Administrative Tribunal مطرح شده باشد، “هیأت داوری” به صاحب ملک “حکم تصرّف” داده باشد، صاحب ملک “مجوّز تصرّف” خریده باشد و پلیس برای بموقع اجراگذاشتن اخطار بیاید.

برای اطلاعات لازم درباره روندی که صاحب ملک باید دنبال کند تا بتواند شما را وادار به تخلیه ملک نماید به برگۀ اطلاعاتی “تخلیه اجباری” مراجعه کنید یا با Tenants Union/Tenants Victoria تماس بگیرید.

چنانچه از Victorian Civil and Administrative Tribunal “اطلاعیه دادرسی” دریافت کنید، اگرنمی خواهید وادار به تخلیه اجباری شوید باید در جلسه “هیأت داوری” حضور یابید.

اگر صاحب ملک یا بنگاه معاملات ملکی به شما بگویند که لازم نیست به جلسه دادگاه بروید زیرا اجاره های عقب افتاده را پرداخت کرده اید (یا به هر دلیل دیگر)، باید با شماره تلفن 1300 01 8228(1300 01 VCAT)با “هیأت داوری” تماس بگیرید و بپرسید که آیا درخواست مربوطه پس گرفته شده است. اگر درخواست پس گرفته نشده باشد – چنانچه نمی خواهید وادار به تخلیه ملک بشوید – باید به جلسه هیأت داوری بروید.

در جلسه “هیأت داوری” “نماینده هیأت داوری” می تواند “حکم تصرّف” بدهد یا درخواست صاحب ملک برای “حکم تصرّف” را ردّ کند یا رسیدگی به آن را به بعد موکول نماید. “نماینده” در صورتی ممکن است رسیدگی به درخواست را به بعد موکول کند که:

  • شما بتوانید نشان دهید که با یک برنامه بازپرداخت موافقت شده است؛ یا

  • بتوانید به “هیأت داوری” نشان دهید که چگونه می توانید اجاره های عقب افتاده را تماماً بپردازید؛ و

  • این کار منجر به هیچگونه زیان مالی برای صاحب ملک نخواهد شد

بسیاری از مستأجران – در صورتی که یک برنامه منطقی برای پرداخت اجاره های عقب افتاده داشته باشند – موفق می شوند از “هیأت داوری” بخواهند که “حکم تصرّف” صادر نکند.

شما باید مدارک هر چه بیشتری به جلسۀ “هیأت داوری” ببرید برای این که نشان بدهید چرا اجاره هایتان عقب افتاده است و همچنین نشان بدهید که می توانید اجاره های عقب افتاده را بپردازید. مدارک باید عبارت باشد از اظهاریه ای از یک مشاور مالی که خلاصه ای از درآمد و هزینۀ شما به دست می دهد یا مدرکی مشابه آن. همچنین می توانید از هر کسی که می تواند از مورد شما حمایت کند بخواهید که در جلسۀ دادرسی شهادت بدهد.

چنانچه “هیأت داوری” رسیدگی به درخواست را به بعد موکول کند این تعویق برای مدت معینی خواهد بود – معمولاً برای 3 ماه. در این صورت، “موکول به بعد” به این معناست که تخلیۀ اجباری ملک موقتاً به حالت تعلیق درآمده و به شما فرصت دوباره ای داده شده است. اگر اجاره های عقب افتاده را مطابق حکم “دادگاه” بپردازید، در تاریخ/تاریخهای معین “هیأت داوری” درخواست تخلیه را پس گرفته شده تلقی خواهد کرد و قضیّه خاتمه خواهد یافت.

اما اگر به حکم VCAT عمل ننمائید (مثلاً یک پرداخت را دیر انجام دهید)، صاحب ملک می تواند درخواست خود را “تجدید” کند و در این صورت شما “اطلاعیه دادرسی” دریافت خواهید کرد. اگر کار به این جا برسد شما باید به جلسۀ دوم هیأت داوری بروید و دلیل خوبی ارائه دهید که چرا مطابق حکم هیأت داوری عمل نکرده اید، درغیر اینصورت احتمال این هست که وادار به تخلیۀ اجباری ملک شوید.

 این اطلاعات تنها جنبه رهنمود دارد و نباید از آن به عنوان جایگزینی برای صلاحدید حقوقی حرفه ای استفاده شود.

صفحات مربوطه

شکایت از صاحبان ملک و بنگاههای معاملات ملکی

اخراج

وقتی که می خواهید ازملک نقل مکان کنید

آیا به کمک بیشتری نیاز دارید؟

اگر به آگاهی یا کمک بیشتری نیاز دارید، لطفا با ما تماس بگیرید


Avoiding eviction for rent arrears | Persian | June 2012

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.