جبران خسارت مستاجران

اگر مالک در انجام هریک از وظایف خود در ارتباط با قرارداد اجاره (Lease) شما یا قانون مالک و مستاجر1997 (Residential Tenancies Act 1997)   قصور نماید می توانید درخواست جبران خسارت خود را به هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (Victorian Civil and Administrative Tribunal) ارسال نمایید.

زمانی که ادعای جبران خسارت می نمایید، بایستی ثابت کنید دچار زیان شده اید (برای مثال کالاهایتان آسیب دیده یا ازبین رفته است، دچارزیان مالی شده اید) یا بطور اساسی در شرایط بسیار نامناسبی قرار گرفته اید (برای مثال قادر به استفاده از خانه خود نبوده اید)، و اینکه این مسائل در نتیجه فعل یا ترک فعل مالک یا کارگزار واقع شده است.

چه زمانی و چه ادعایی می توانید داشته باشید؟

محدودیت زمانی

شما تا مدت 6 سال از زمان واقع شدن قصور فرصت دارید تا ادعای جبران خسارت خود را مطرح نمایید. شما می توانید در طول مدت اجاره یا پس از آن ادعای خود را مطرح نمایید مشروط بر این که در محدوده زمانی این 6 سال باشد.

دلایل مورد نیاز برای ادعا

چندین مثال از شرایطی که تحت آن می توانید در دادگاه ادعای جبران خسارت نمایید:

  •  در صورتی که مالک نسبت به رفع مشکل تعمیرات که شما به آنها اعلام کرده اید اقدامی ننموده باشد ( برای مثال چکه کردن سقف) 
  •  در صورتی که مالک بطور غیرقانونی شما را اخراج کرده باشد یا سعی در اخراج شما بطور غیرقانونی داشته است.
  • اگرمالک حق انتفاع از ملک اجاری را مختل نموده باشد ( برای مثال اگر مالک یا کارگزاربدون اعلام قبلی و / یا بدون دلایل مناسب که در قانون ذکر شده است بطور مکرر مراجعه می نماید). 
  •  اگرمحل مورد اجاره در زمان نقل مکان شما بطور متعارفی تمیز نشده باشد

بخاطر داشته باشید که دادگاه برای تصمیم گیری درخصوص حکم میزان خسارت می تواند تشخیص دهد که شما برای به حداقل رساندن زیان چه مقدارتلاش نموده اید. این بدان معنی است که شما بایستی برای به حداقل رساندن هزینه هایی که متحمل می شوید اقدامات معقولی انجام دهید. همچنین باید اطمینان حاصل نمایید برای واداشتن مالک به رفع نقص تلاش لازم را نموده اید برای مثال در صورت عدم موافقت آنها نسبت به ارسال درخواست های مکرر اقدام نموده اید.

دادگاه به موجب قانون مالک و مستاجر 1997 (Residential Tenancies Act 1997) محدودیتی معادل 10000 $ برای ادعای جبران خسارت دارد. . اگر قصد دارید ادعای جبران خسارتی بیش از 10000$ بنمایید نیاز به رضایت مالک خواهید داشت، یا می توانید درخواست خود را به ریاست دادگاه ارسال نمایید. بطور متناوب، می توانید براساس قانون مصرف کننده استرالیا (Australian Consumer Law ) و قانون تجارت منصفانه 2012 (Fair Trading Act 2012) (Vic)  که دارای حوزه قضایی مالی نامحدود است ادعای خود را مطرح نمایید.

در صورتی که قصد دارید برای متحمل شدن درد، رنج، آسیب جسمی یا مرگ ادعای خسارت نمایید، بایستی برای مشاوره با وکیل آسیبهای شخصی تماس بگیرید.

برای آسیب های جسمی می توانید براساس قانون های موجود دیگرادعای خود را مطرح نمایید – لیکن نه براساس قانون مالک و مستاجر 1997 (Residential Tenancies Act 1997) – بنابراین اقداماتی که بایستی انجام دهید متفاوت خواهند بود. مراجعه نمایید به : وکیل مناسب خود را پیدا کنید (FCLC website) یا  جستجوی وکیل (LIV website).

 تعمیرات 

رایج ترین موارد جبران خسارت زمانی است که مالک در انجام تعمیرات قصور نموده است. بهتر است پیش از مطرح نمودن ادعا تا زمان انجام کامل تعمیرات منتظر بمانید، زیرا دادگاه به مواردی که میزان خسارت در حال افزایش باشد رسیدگی نخواهد کرد. در هر حال بایستی مالک را از قصد خود برای ادعای جبران خسارت آگاه نمایید، در آن صورت هرچه زمان تاخیر در انجام تعمیربیشتر باشد، میزان ادعای شما هم بیشتر خواهد بود. گاهی اوقات این کارباعث می شود مالک تعمیرات را هرچه سریعتر انجام دهد.

همچنین توصیه می کنیم اقداماتی را از طریق هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (VCAT) برای گرفتن حکمی که مالک را ملزم به انجام تعمیرات نماید انجام دهید. اگر برای گرفتن حکم انجام تعمیرات از طریق هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (VCAT) اقدام ننموده باشید، هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (VCAT) ممکن است نسبت به صدور حکم الزام مالک به پرداخت خسارت شما برای کل دوره ای که تعمیرات معوق بوده است اقدام ننماید.

 چگونه این ادعا باید صورت گیرد 

اگر قصد دارید برای قصور در انجام وظایف براساس قانون مالک و مستاجر 1997 (Residential Tenancies Act 1997) ادعایی مطرح نمایید و هنوز در آن ملک سکونت دارید، بایستی اخطارقصور در انجام وظایف قانونی را به مالک ابلاغ نمایید (فرم مربوط در وبسایت امور مشتریان ویکتوریا (Consumer Affairs Victoria) قابل دسترسی است).

هنگامی که اخطارقصور در انجام وظایف را تکمیل می نمایید بایستی موارد زیر را در بر داشته باشد:

  • نام مالک ( نه نام کارکزار) 
  • جزییات قصور مالک ( چه خطایی مرتکب شده اند)
  • مالک بایستی چه اقدامی برای اصلاح مشکل انجام دهد( برای مثال تعمیرسقف)
  •  آن خسارت یا زیانی که ادعای جبران آن را دارید (برای مثال هزینه تمیز کردن البسه و کالاهایی که بخاطر چکه کردن سقف خیس و کثیف شده اند) یا عدم آسایشی را که متحمل شده اید ( برای مثال اقامت در منزل یک دوست زمانی که اتاق خواب شما را آب گرفته است) 
  • مبلغ پولی که برای اشیای غیر قابل تعمیر ادعا می نمایید ( برای مثال خسارت وارده به وسایلی که بخاطر چکه کردن سقف از کار افتاده اند) 


گرچه ضرورتی نباشد، شما بایستی مدارک مربوط به قصور را به ضمیمه اخطار قصور در انجام وظایف ارسال نمایید، زیرا ارائه این مدارک در دادگاه متعاقبا ضرورت خواهد داشت.  اطمینان حاصل نمایید مدارک شما و نسخه های پشتیبان در جای امنی ذخیره شده باشد.

می توانید برای طرح ادعای چندین موضوع از یک فرم استفاده کنید. در صورتی که نیاز به فضای بیشتر دارید از صفحات اضافه استفاده نمایید. اگر قصد دارید برای سلب شدن آسایش ادعایی نمایید ( یعنی قادر به بهره برداری کامل از ملک نبودید) بایستی ارزش آن را برمبنای دلار محاسبه نمایید. در دادگاه بایستی قادر باشید درباره میزان خسارتی که برای هر مورد ادعا نموده اید توضیح داده و ادعای خود را اثبات نمایید.

برای تنظیم ادعای سلب شدن آسایش، درصدی از اجاره روزانه خود را (براساس میزانی که ملک تحت تاثیر قرار گرفته است) محاسبه نمایید و آن را در تعداد روزهایی که در شرایط مشکل سپری کرده اید ضرب نمایید. اگر برای محاسبه میزان خسارتی که باید ادعا نمایید نیاز به کمک داشتید با ما تماس بگیرید.

یک نسخه از اخطارقصور در انجام وظایف را به مالک یا کارگزار تحویل داده و یک نسخه را برای خود نگهداری نمایید. شما می توانید اعلامیه را ازطریق پست عادی یا ایمیل ارسال نمایید (اگربا مالک یا کارگزار برای ارسال اعلامیه ها از طریق ایمیل توافق نموده اید)، اما توصیه می کنیم که از پست سفارشی استفاده نموده یا آن را شخصا تحویل نمایید طوری که بتوانید ثابت کنید آنها اعلامیه را دریافت نموده اند. رسید پستی خود را نگه دارید. اگر شما اعلامیه را از طریق ایمیل ارسال می کنید، اطمینان حاصل نمایید به آدرس ایمیلی که مالک یا کارگزار املاک و مستغلات معرفی نموده ارسال شده باشد و در صورت امکان درخواست رسید مشاهده ایمیل نمایید سپس باید 14 روز منتظر بمانید تا ببینید آیا مالک خسارت شما را پرداخت می نماید. اگر آن را از طریق پست ارسال می نمایید بایستی روزهای بیشتری منتظر بمانید تا مرسوله شما تحویل داده شود. به زمان بندی تحویل مرسولات پستی استرالیا  مراجعه نمایید.

در صورتی که مالک پرداخت ننماید، می توانید ادعای خود را برای هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (Victorian Civil and Administrative Tribunal) ارسال نمایید. فرم درخواست هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (Victorian Civil and Administrative Tribunal) را تکمیل نموده و یک نسخه ازاخطارقصور در انجام وظایف را ضمیمه نمایید. ممکن است مجبور به پرداخت هزینه فرم درخواست VCAT باشید، در آن صورت بایستی بازپرداخت آن هزینه را نیز در فرم خود درخواست نمایید. بازپرداخت هرگونه هزینه درخواست بر اساس نتیجه رسیدگی و موضوع تصمیم دادگاه خواهد بود.

اگر از ملک مورد نظر نقل مکان نموده اید 

اگر پس از نقل مکان ازملک مورد اجاره قصد ادعای خسارت نمودید، نیاز به ابلاغ اخطارقصوردرانجام وظایف نخواهید داشت. تنها کافی است فرم درخواست هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (Victorian Civil and Administrative Tribunal) را تکمیل نمایید. در فرم درخواست بایستی اظهار نمایید که چه میزان جبران خسارت را طلب نموده و دلیل مطالبه آن چیست.

بهتر است قبل از ارسال درخواست با مالک مکاتبه نمایید تا ببینید آیا می‌توانید قبل از رفتن به دادگاه نسبت به حل و فصل موضوع اقدام نمایید. حتما در نامه خود اظهار نمایید  در صورتی که نسبت به پرداخت در دوره زمانی برای مثال 14 روز موافقت ننمایند،  درخواست خود را به هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (Victorian Civil and Administrative Tribunal) ارسال خواهید نمود. یک نسخه از نامه را برای ارائه در دادگاه بعنوان مدرک نگهداری نمایید.

در بسیاری از موارد، هنگامی که مالک نسبت به پیش پرداخت شما ادعایی را مطرح می نماید، ممکن است برای ادعای متقابل جبران خسارت موقعیت مناسبی باشد. به این شیوه، بجای انجام دو مرحله رسیدگی راجع به هر دو ادعا بصورت همزمان تصمیم گیری خواهد شد. و اگر پیروز شوید ممکن است موفق به استرداد مبلغ بیشتری ازپیش پرداخت خود گردید.

اثبات ادعای شما 

اگربرای ادعای جبران خسارت به دادگاه مراجعه نموده اید، مجبور خواهید بود در جلسه دادرسی شرکت نموده و ادعای خود را ثابت کنید. شما باید دادگاه را متقاعد نمایید که مالک در انجام الزامات قانونی نسبت به شما قصور نموده و در نتیجه شما متحمل زیان / یا خسارت شده اید.

شما نیاز به شواهدی خواهید داشت ( برای مثال عکس ها، شاهدان، نامه هایی که به مالک یا کارگزارارسال نموده اید، رسید هزینه ها یا استعلام بهای هزینه تعمیراشیای خسارت دیده).

همچنین نیاز خواهد بود تا به دادگاه توضیح دهید چگونه میزان خسارت مورد ادعایتان را محاسبه نموده اید.

این اطلاعات تنها جنبه رهنمود دارد و نباید از آن به عنوان جایگزینی برای صلاحدید حقوقی حرفه ای استفاده شود.

تاریخ انتشار: ژوئن 2017
Compensation | Persian | June 2017


Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.