اخطار تخلیه

اگر مالک از شما بخواهد که ملک را تخلیه نمایید، بایستی اخطار معتبر تخلیه را برای شما ارسال نمایند. دلایل متعددی وجود دارد که چرا مالک می تواند به شما اخطار تخلیه بدهد و طول دوره اخطار بستگی به این دارد که چرا مالک به شما اخطار تخلیه می دهد، خواه موافقتنامه اجاره با مدت معین داشته باشید یا خیر.

در نظر داشتن این نکته اهمیت دارد که صرف دریافت اخطار تخلیه، ضرورتا به این معنی نیست که شما ملزم به نقل مکان هستید. اگر مالک قصد اخراج شما را دارد، بایستی ابتدا به هیات اجرایی خدمات مدنی ایالت ویکتوریا (Victorian Civil and Administrative Tribunal) مراجعه نموده و دادگاه را متقاعد نمایند که بایستی حکم تصرف  را به نفع آنها صادر نماید.

اخطار فوری تخلیه

مالک میتواند اخطار فوری تخلیه بدهد اگر ملک مورد اجاره در حال تخریب بوده و برای زندگی مناسب نباشد. همچنین اخطار فوری تخلیه وقتی داده میشود که شما (یا مهمان شما) بطور عمدی به ملک آسیب رسانده یا ایمنی همسایگان را در معرض خطر قرار دهید. دادگاه در چنین مواردی از مالک شواهد محکمی را طلب می نماید. اگر اخطار فوری تخلیه دریافت نمودید، برای دریافت مشاوره ضروری با ما تماس بگیرید.

اخطار 14 روزه برای تخلیه

اخطار 14 روزه تخلیه هنگامی داده می شود که :

  • اجاره شما 14 روز به تعویق افتاده باشد (یعنی ازسررسید آن گذشته باشد)
  • موفق به پرداخت پیش پرداخت نشده باشید (اگر موافقت نامه اجاره بیان می کند که شما باید پیش پرداخت بپردازید)
  • بدون رضایت مالک نسبت به واگذاری یا اجاره مجدد ملک اقدام نموده باشید
  •  قرارداد اجاره دارای شرایطی است که نگهداری کودکان در ملک مورد اجاره مجاز نبوده و شما این شرایط را نقض نموده باشید.
  • از ملک مزبور برای مقاصد غیرقانونی استفاده کرده باشید ( یا اجازه داده باشید دیگران این کاررا بکنند)
  • موفق به اجرای حکم صادره دادگاه براساس بخش 212 قانون مالک ومستاجر RTA نشده باشید
  • در انجام وظایف قانونی قصور داشته اید و قبلا دوبار اخطارقصور در انجام تکالیف را برای همان موضوع دریافت کرده باشید.
  • شما مستاجر دولتی هستید ومالک مسکن دولتی را درارتباط با واجد شرایط بودن خود برای استفاده از مسکن دولتی گمراه نموده اید
  • شما مستاجر دولتی هستید و کار قاچاق انجام داده اید یا سعی در قاچاق مواد مخدر داشته، و برای شخص زیر 18 سال مواد مخدر تهیه نموده اید، گیاه مربوط به مواد مخدر را کشت نموده یا برای کشت آن تلاش کرده اید، یا وسایل تدارکاتی برای منظور قاچاق را در ملک اجاری یا مکان عمومی در اختیار داشته اید

اقامتگاه اصلی مالک

اگر ملک قبل از انتقال شما اقامتگاه اصلی مالک بوده است، ممکن است آنها اخطار 14 روزه برای تخلیه به شما بدهند اگر:

  •  شما قراداد اجاره ای با مدت معین دارید؛ و
  • تاریخ پایان مهلت در اخطار همان تاریخ انقضای قرارداد اجاره یا بعد از آن است؛ و
  • در قرارداد اجاره شما ذکر شده است که ملک مورد اجاره قبل از انتقال شما محل اقامتگاه اصلی مالک بوده است؛ و
  • در قرارداد اجاره شما ذکر شده است که مالک پس از طی شدن مدت معین قصد بازگشت به ملک را دارد.

اخطار 28 روزه برای تخلیه توسط مرتهن

اگر ملک قبل از اجاره شما در رهن بوده باشد و مرتهن ( معمولا یک بانک) حق تصرف ملک را بدست آورده باشد، یا اینکه مرتهن قصد فروش آن ملک را داشته باشد می تواند اخطار 28 روزه تخلیه را به شما ابلاغ نماید. در بیشتر موارد مستاجر می تواند در جلسه دادرسی برای حکم تصرف شرکت نموده و قبل از اینکه حکم اخراج توسط پلیس اجرایی شود در خواست تاخیربنماید. دادگاه می تواند قبل ازاینکه حکم قابل خریداری گردد مهلتی حداکثر تا 30 روز تعیین نماید.  اگر بخاطر حکم تخلیه ی مرتهن مجبور به تخلیه ملک اجاری خود شدید، می توانید علیه مالک ادعای جبران خسارت بنمایید. درخصوص این موارد باید مشاوره بخواهید.

اخطار 60 روزه برای تخلیه

اخطار 60 روز برای تخلیه تنها زمانی صورت می گیرد که هیچ قراردادی با مدت معین وجود ندارد، یا هنگامی که تاریخ پایان مهلت در اخطار( یعنی تاریخی که تا آن زمان بایستی نقل مکان نمایید) تاریخ انقضای قرارداد مدت معین شما یا بعد از آن است. مالک می تواند اخطار 60 روزه تخلیه به شما بدهد، زمانی که بلافاصله بعد از 60 روز، ملک :

  • تخریب گردد
  • برای منظور دیگری غیر از سکونت استفاده شود ( برای مثال تجارت)
  • مالک، همسر مالک، پسر، دختر، والدین یا والدین همسر، یا شخصی که معمولا با مالک زندگی زندگی میکند و به مالک وابسته است  در آن ساکن شود.
  • با شرط خالی از سکنه بودن فروخته یا برای فروش عرضه شود
  • تعمیر، نوسازی و بازسازی شود و این کار بدون خالی شدن ملک قابل اجرا نخواهد بود
  • برای مقاصد اجتماعی استفاده شود (اگر ملک دولتی باشد)

  اگر مالک برای هریک از منظورهای ذکر شده در فوق اخطاری ابلاغ نماید، آنها مجاز نیستند تا شش ماه پس از ابلاغ اخطار نسبت به واگذاری مجدد ملک اقدام نمایند ( مگر اینکه محل را به شخصی که در اخطار نام برده شده واگذار نمایند یا از دادگاه مجوز دریافت نموده باشند). اخطار 60 روزه برای تخلیه همچنین در صورتی داده میشود که مالک برای فروش ملک مورد اجاره در حال انعقاد قراردادی بوده باشد. 

اخطار 120 روزه برای تخلیه

مالک می تواند اخطار 120 روزه برای تخلیه ی بدون دلیل ابلاغ نماید هنگامی که قرارداد اجاره دوره ای وجود داشته باشد (به این معنی که مدت معینی وجود ندارد یا زمان آن به پایان رسیده است) یا هنگامی که تاریخ خاتمه در اخطار ( تاریخی که درآن یا تا آن بایستی تخلیه صورت بگیرد) مطابق با پایان مدت معین قرارداد یا پس از آن است.

پایان اجاره با مدت معین

مالک می تواند در پایان مدت معین قرارداد برای تخلیه به شما اخطار بدهد. تاریخ خاتمه در اخطار باید مطابق با تاریخ انقضای قرارداد مدت معین باشد. اگر قرارداد مدت معینی کمتر از 6 ماه داشته باشید، مالک می تواند اخطار 60 روزه برای تخلیه ابلاغ نماید. اگر قرارداد مدت معینی برای 6 ماه یا بیشتر داشته باشید، مالک می تواند اخطار 90 روزه برای تخلیه ابلاغ نماید.

اگر قبل از پایان مدت معین ملک را ترک کنید ممکن است همچنان برای پرداخت اجاره تا تاریخ انقضای مدت معین متعهد باشید.

ابلاغ یک اخطار

اخطار تخلیه باید در فرم مخصوص بوده و توسط مالک یا کارگزارامضا و تاریخ دار شده باشد. اخطار را نمیتوان در صندوق پستی یا از زیر دربه داخل خانه انداخت. باید آن را به شخص شما تحویل نمایند یا از طریق پست سفارشی ارسال کنند، یا در صورت توافق مالک می تواند اخطار را به روش الکترونیکی مانند ایمیل برای شما ارسال نمایند. اگر اخطار تخلیه را بصورت الکترونیکی دریافت کردید و نسبت به این کار رضایت نداشتید، قرارداد اجاره خود را بررسی کرده و برای دریافت راهنمایی بیشتر با ما تماس بگیرید. اگر اخطار توسط پست ارسال شده باشد، دوره اخطار باید شامل زمانی که برای وصول اخطار صرف خواهد شد نیز باشد.  به  زمان بندی تحویل مرسولات پستی استرالیا مراجعه نمایید. اخطار تخلیه هنگامی معتبراست که برای حداقل دوره زمانی که قانون تعیین نموده است تهیه شده باشد به اضافه زمان لازم برای پست و یک روز اضافی بعنوان روز خاتمه. دوره مشخص اخطار شامل تاریخ خاتمه نمی باشد. حتما پاکت پست سفارشی و شماره پیگیری را نگهداری نمایید زیرا می توانند مدارک مهمی تلقی گردند. حتی اگر پست سفارشی راتحویل نگرفته باشید، دادگاه ممکن است ابلاغ آن را قانونی در نظر بگیرد. دلیل اخطار باید به صراحت و با جزییات کافی اظهار شود و آن دلیل بایستی معتبر باشد ( به استثنای اخطار 120 روزه بدون دلیل برای تخلیه).  اگر اخطاری تمام این الزامات را رعایت نکرده باشد معتبر نیست. اگر نسبت به معتبر بودن اخطار تخلیه اتان تردید دارید، بایستی در اسرع وقت مشاوره بخواهید.

اعتراض به اخطار تخلیه

می توانید به اخطار 60 روزه تخلیه اعتراض نمایید ( به استثنای اخطاری که در پایان قرارداد مدت معین داده میشود) اگر براین باور هستید که نامعتبر است. در هر صورت اگر قصد دارید قبل از اینکه مالک برای گرفتن حکم تصرف به دادگاه مراجعه نماید، اعتراض کنید، بایستی ظرف 30 روز از تاریخ دریافت اخطار تخلیه اقدام نمایید. اگر ظرف مدت 30 روز اعتراض نکردید، همچنان می توانید درباره معتبر بودن آن در جلسه دادرسی معترض باشید. شما همچنین می توانید به اخطار 120 روزه بدون دلیل برای تخلیه یا اخطار تخلیه در پایان مدت معین اعتراض نمایید اگر بر این باور هستید که آن اخطار اقدامی تلافی جویانه در برابر تلاش شما برای احقاق حقوق خود براساس قانون مالک و مستاجر 1997 (Residential Tenancies Act 1997) بوده است (برای مثال درخواست تعمیر).  محدودیت های زمانی زیر برای اعتراض نسبت به اخطار تلافی جویانه اجرا می شود.

  • 60 روز برای اعتراض به اخطار 120 روزه بدون دلیل برای تخلیه
  • 21 روز برای اعتراض به اخطار 60 روزه پایان مدت معین برای قرارداد مدت معین کمتر از 6 ماه.
  • 28 روز برای اعتراض به اخطار 90 روزه پایان مدت معین برای قرارداد مدت معین 6 ماه یا بیشتر

  اگر اخطار تخلیه دریافت نموده اید و تمایل دانید بدانید که آیا می توانید به آن اعتراض نمایید در اسرع وقت با ما تماس بگیرید.

نقل مکان پیش از انقضای مدت اخطار

اگر قرارداد مدت معینی دارید، حق قانونی شماست که تا پایان مدت در ملک بمانید مگر اینکه اخطار معتبری برای تخلیه دریافت نمایید و دادگاه حکم تصرف را برای مالک صادر نموده باشد. اگر اعلام نمایید که پیش از خاتمه قرارداد مدت معین قصد تخلیه ملک را دارید، ممکن است تعهداتی برای فسخ زود هنگام قرارداد اجاره داشته باشید. اگر قصد نقل مکان پیش از پایان مدت معین یا زودتر از مهلت اخطار را دارید، همواره می توانید برای رسیدن به توافق با مالک یا کارگزار مذاکره نمایید. اطمینان حاصل نمایید که توافق را بصورت مکتوب و با امضای مالک یا کارگزار دریافت نمایید. اگر قرارداد اجاره دوره ای دارید، در برخی شرایط می توانید اعلامیه 14 روزه قصد تخلیه را بعد از دریافت اخطار تخلیه ارسال نمایید. بررسی کنید چه موقع می توانید نقل مکان نمایید.

این اطلاعات تنها جنبه رهنمود دارد و نباید از آن به عنوان جایگزینی برای صلاحدید حقوقی حرفه ای استفاده شود.

تاریخ انتشار: ژوئن 2017
Notice to Vacate | Persian | June 2017


Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.