Kaucje i zwroty - Tenants Victoria

Kaucje i zwroty

Kaucja to suma pieniędzy, która jest zwykle płacona wynajmującemu lub agentowi nieruchomości na początku twojego najmu. Jest ona przechowywana przez Zarząd Kaucji za Najem Mieszkaniowy (Residential Tenancies Bond Authority), co oznacza, że pieniądze należą nadal do ciebie i nie są własnością wynajmującego ani agenta.

Z końcem okresu najmu wynajmujący może zażądać całości lub części twojej kaucji w ramach rekompensaty za jakiekolwiek szkody powstałe w nieruchomości, za usługi sprzątające lub z tytułu niezapłaconego czynszu.

najważniejsze wskazówki odnośnie pomyślnego odzyskania kaucji

Zdjęcia: Zrób zdjęcia ukazujące stan wynajmowanej przez Ciebie nieruchomości w momencie wprowadzenia się i przy wyprowadzce; pomoże to uniknąć sporu z wynajmującym w sprawie zwrotu kaucji.

Raport o Stanie:  Uważne wypełnienie raportu o stanie (Condition Report) na początku i na zakończenie okresu najmu może oznaczać różnicę pomiędzy odzyskaniem Twojej kaucji a utratą jej całości lub części.

Zużycie: Najemcy nie ponoszą odpowiedzialności za normalne zużycie lokalu i jego wyposażenia. Nie powinieneś ponosić kosztów zwykłego korzystania z wyposażenia nieruchomości, takich jak wyblaknięcie zasłon z powodu słońca lub zużycie wykładzin poprzez chodzenie po nich.

Koszt całkowity lub częściowy? Najemcy nie zawsze są odpowiedzialni za całkowite koszty wymiany starych, uszkodzonych przedmiotów na nowe, nawet jeśli to oni spowodowali pewne szkody. Przykładowo, musiałbyś ponieść koszty usunięcia plam z dywanu, jeśli powstały z Twojego powodu, ale niekoniecznie płacić za nowy dywan.

Dowody: W ujęciu ogólnym, na wynajmującym spoczywa obowiązek uzasadnienia, dlaczego nie powinieneś otrzymać zwrotu swojej kaucji. Twoja pozycja jest tym silniejsza, im więcej posiadasz dowodów wykazujących, że nie jesteś osobą odpowiedzialną za powstanie szkód.

Autorzy: Program “The Checkout” i radca prawny ds. mieszkaniowych ośrodka Redfern Legal Centre Tom McDonald (Publikacja 5 czerwca 2014)

wpłata kaucji

Przy wpłacie kaucji musisz wraz z wynajmującym lub agentem nieruchomości podpisać wypełniony Formularz Złożenia Kaucji (Bond Lodgement Form) uzyskany z Zarządu Kaucji za Najem Mieszkaniowy (Residential Tenancies Bond Authority, RTBA).

Jeżeli Dyrektor ds. Mieszkalnictwa (Director of Housing, DoH) wpłaca kaucję za ciebie w ramach Programu Pożyczek na Kaucję (Bond Loan Scheme), konieczne będzie z twojej strony podpisanie wypełnionego Formularza Złożenia Kaucji DoH (DoH Bond Lodgement Form). Jeśli DoH pokrywa tylko część twojej kaucji, musisz wypełnić Formularz Złożenia Kaucji DoH w odniesieniu do wpłacanej sumy, oraz Formularz Złożenia Kaucji z Zarządu Kaucji w odniesieniu do pozostałej kwoty kaucji.

Wynajmujący lub agent muszą przekazać ci kopię formularza/y do przechowania jako dowód wpłaty kaucji.

Jeśli to ty wpłacasz kaucję, wynajmujący lub agent powinien przekazać ci 2 kopie Raportu o Stanie (Condition Report) podpisanego przez wynajmującego.

Następnie wynajmujący lub agent muszą złożyć twoją kaucję oraz Formularz/e Złożenia Kaucji w Zarządzie Kaucji w ciągu 10 dni roboczych od dnia twojej wpłaty. Zarząd Kaucji powinien przesłać ci potwierdzenie dokonania wpłaty twojej kaucji przez wynajmującego lub agenta. Jeśli nie otrzymasz potwierdzenia wpłaty w ciągu 15 dni roboczych, należy zadzwonić do Zarządu Kaucji pod numer ☎ 1300 137 164 (koszt rozmowy lokalnej).

Niewpłacenie twojej kaucji jest wykroczeniem w świetle prawa. Możesz zgłosić ten fakt Urzędowi ds. Konsumenckich Stanu Victoria (Cpnsumer Affairs Victoria), oraz także złożyć wniosek do Trybunału VCAT o wydanie wynajmującemu nakazu wpłaty twojej kaucji.

Zaleca się zazwyczaj zaczekanie z wpłatą kaucji aż do chwili podpisania umowy najmu. Zawsze upewnij się, że posiadasz dowód wpłaty kaucji, szczególnie w przypadku wpłat gotówkowych.

przekazanie kaucji

Jeżeli wyprowadzasz się z nieruchomości i wynajmujący oraz pozostali najemcy wyrazili zgodę na przejęcie twojego najmu przez inną osobę, musisz wówczas powiadomić Zarząd Kaucji (Bond Authority) w ciągu 5 dni, że twój udział w kaucji zostaje przeniesiony na nowego najemcę. Możesz to uczynić, wypełniając Formularz Przeniesienia Kaucji (Bond Transfer Form), który powinien zostać podpisany przez ciebie, nowego najemcę (lub najemców) oraz wynajmującego lub agenta i przesłany następnie do Zarządu Kaucji. Zarząd Kaucji nie zwolni kwoty kaucji aż do momentu zakończenia najmu, a więc do ciebie należy pozyskanie płatności od nowego najemcy. Należy odebrać płatność od nowego najemcy przed podpisaniem Formularza Przeniesienia Kaucji.

kiedy kończy się najem

Jeżeli nie przekażesz swojej kaucji innej osobie, zostanie ona zatrzymana w Zarządzie Kaucji (Bond Authority) aż do końca najmu, kiedy to mogą zaistnieć następujące okoliczności:

  • wynajmujący nie zgłasza żadnego roszczenia do twojej kaucji
  • dojdziesz do porozumienia z wynajmującym odnośnie sumy, którą powinieneś wypłacić jemu/jej ze swojej kaucji
  • nie dojdziesz do porozumienia z wynajmującym, który wystąpi do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego (Victorian Civil and Administrative Tribunal) o nakaz wypłacenia jemu/jej części lub całości twojej kaucji
  • to ty wystąpisz do Trybunału o odzyskanie kaucji

wynajmujący nie zgłasza żadnych roszczeń

Jeżeli wynajmujący zdecyduje o niezgłaszaniu żadnych roszczeń w stosunku do twojej kaucji, wówczas ty oraz on/ona powinniście wystąpić z wnioskiem o zwrot kwoty kaucji twojej osobie. Ty, inni najemcy (jeśli dotyczy) oraz twój wynajmujący lub agent musicie podpisać Formularz Żądania Zwrotu Kaucji (Bond Claim Form) i podać w nim dane konta bankowego, na które chcesz, żeby pieniądze zostały wpłacone. Po złożeniu formularza w Zarządzie Kaucji (Bond Authority), twoja kaucja powinna zostać wpłacona na wskazane konto bankowe w następnym dniu roboczym.

Wręczenie ci przez wynajmującego niekompletnego Formularza Żądania Zwrotu Kaucji do podpisania jest wykroczeniem. Jeżeli kaucja ma być tobie wypłacona w całości, dopilnuj, żeby pełna suma kaucji została wpisana w sekcji „Dane płatności najemcy” (Tenant payment details) formularza.  Koniecznie zachowaj jego kopię.

Jeżeli twoja kaucja została wpłacona przez Dyrektora ds. Mieszkalnictwa (Director of Housing) w ramach Programu Pożyczek na Kaucję (Bond Loan Scheme), a wynajmujący nie zgłasza do niej żadnych roszczeń, wówczas ty i twój wynajmujący lub agent musicie wypełnić Formularz Żądania Zwrotu Kaucji (Bond Claim Form) i kaucja zostanie zwrócona bezpośrednio do Urzędu Mieszkaniowego (Office of Housing).

kiedy zgadzasz się z wynajmującym

Jeżeli zgadzasz się, że wynajmujący jest uprawniony do części lub całości twojej kwoty kaucji, możesz uzgodnić wypłatę jemu/jej tej sumy. Zarówno ty, jak i inni najemcy (jeśli dotyczy) oraz wynajmujący musicie wypełnić Formularz Żądania Zwrotu Kaucji (Bond Claim Form), określający, jaka kwota kaucji ma zostać wypłacona wynajmującemu, a jaka tobie.

Jeżeli kaucja ma zostać podzielona pomiędzy ciebie i wynajmującego, dopilnuj, aby odpowiednie kwoty zostały wpisane w sekcjach „Dane płatności najemcy” (Tenant payment details) oraz „Całkowita suma do wypłaty wynajmującemu/agentowi, w stosownych przypadkach” (Total amount payable to Landlord/Agent if applicable). Sprawdź, czy dodanie tych sum składa się na pełną kwotę kaucji.

Żądania Zwrotu Kaucji (Bond Claim Form) nie należy wypełniać aż do ostatniego tygodnia najmu. Jeżeli formularz jest opatrzony datą wcześniejszą niż 7 dni przed zakończeniem twojego najmu, Zarząd Kaucji (Bond Authority) nie przyjmie go. Jeżeli twoja kaucja została wpłacona przez Urząd Mieszkaniowy (Office of Housing) w ramach Programu Pożyczek na Kaucję (Bond Loan Scheme), nie możesz uzgodnić wypłacenia jej części wynajmującemu. Wynajmujący lub agent muszą wystąpić do Trybunału o nakaz otrzymania przez nich całości lub części kaucji. Trybunał powiadomi Urząd Mieszkaniowy o decyzji podjętej w odniesieniu do kaucji wpłaconej w ramach Programu Pożyczek na Kaucję.

wynajmujący występuje o zatrzymanie kaucji

Kaucja jest z założenia pieniędzmi należącymi do ciebie, tak więc jeśli wynajmujący rości sobie prawo do całości lub części tej kwoty, a ty nie zgadzasz się z tym roszczeniem, wówczas musi on/ona wystąpić ze stosownym wnioskiem do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego (Victorian Civil and Administrative Tribunal). Na wynajmującym spoczywa obowiązek przekonania Trybunału, że roszczenie jest rozsądne i uzasadnione. Roszczenia ze strony wynajmującego lub agenta powinny być zgłoszone w ciągu 10 dni roboczych od daty zakończenia twojego najmu. Ważne jest, aby wynajmujący lub agent posiadali twój nowy adres do korespondencji. Jeżeli o to nie zadbasz, może się zdarzyć, że powiadomienia i dokumenty wynajmującego i Trybunału będą kierowane pod adres najmu, który nie jest już aktualny. Jeżeli wynajmujący lub agent mają twój nowy adres do korespondencji, powinieneś otrzymać kopię złożonego przez nich wniosku, a Trybunał prześle ci Powiadomienie o Rozprawie (Notice of Hearing) informujące o czasie i miejscu stawienia się w celu obrony przed roszczeniem zgłoszonym do twojej kaucji. Musisz być obecny/a na rozprawie, w przeciwnym razie wynajmujący może przedstawić dowody przedstawiające tylko jego/jej stronę sporu i najprawdopodobniej rozwiąże sprawę po swojej myśli, gdyż nakazy Trybunału mogą być wydawane zaocznie (bez twojego udziału). Jeżeli nie możesz wziąć udziału w rozprawie w wyznaczonym terminie, powinieneś rozważyć możliwość zmiany daty lub udział w rozprawie za pośrednictwem połączenia tele- lub wideo-konferencyjnego.

wystąpienie do Trybunału o zwrot kaucji

Wystąpienie z wnioskiem o zwrot twojej kaucji jest bezpłatne i nie wiąże się z zasady z żadnym ryzykiem kosztów sądowych z tytułu udziału w rozprawach Trybunału. Jeżeli nie możesz dojść do porozumienia z wynajmującym lub gra on/ona na zwłokę, możesz skierować sprawę do Trybunału w dowolnym momencie po wyprowadzeniu się z lokalu. Wystarczy, że wypełnisz ogólny formularz wniosku VCAT o zwrot kaucji i dołączysz potwierdzenie jej wpłaty.

Wraz z wnioskiem o zwrot kaucji najemcy mogą także złożyć wniosek o odszkodowanie.

rozprawy trybunału

Bez względu na to, która ze stron – ty czy wynajmujący – występuje do Trybunału, na rozprawę powinieneś przygotować i przynieść następujące informacje:

  • data rozpoczęcia najmu oraz jego rodzaj (umowa na czas określony lub okresowy, tzn. odnawialny z miesiąca na miesiąc)
  • kwota wpłaconej kaucji
  • długość okresu wypowiedzenia najmu, czy to przez ciebie, czy też przez wynajmującego
  • dowody stanu, w jakim znajdowała się nieruchomość na początku najmu (np. Raport o Stanie (Condition Report), jeśli go posiadasz, zdjęcia, pokwitowania za sprzątanie, relacje ewentualnych świadków)
  • dowody stanu, w jakim znajduje się nieruchomość na zakończenie najmu (np. zdjęcia, pokwitowania za sprzątanie, relacje ewentualnych świadków)

Jeżeli wynajmujący zgłasza roszczenie względem twojej kaucji, musi on/ona przekazać ci kopie swojego formularza wniosku oraz wszelkich dowodów, które zamierzają użyć na rozprawie. Musisz otrzymać te dokumenty przed datą rozprawy. Powinieneś też zabrać je ze sobą na rozprawę.
 

Jeżeli twoja kaucja została wpłacona w ramach Programu Pożyczek na Kaucję (Bond Loan Scheme), a wynajmującemu udało się wystąpić z roszczeniem o nią, będziesz musiał/a nadal zwrócić pożyczkę na kaucję Dyrektorowi ds. Mieszkalnictwa (Director of Housing). Niespłacony dług w stosunku do Dyrektora ds. Mieszkalnictwa może wpłynąć niekorzystnie na twoje przyszłe podania o mieszkanie państwowe lub pożyczkę tytułem kaucji.

Po podjęciu decyzji przez Trybunał otrzymasz jej kopię zwaną Nakazem. Możesz następnie wypełnić Formularz Żądania Zwrotu Kaucji (Bond Claim Form) bez podpisu wynajmującego lub agenta. Dołącz kopię nakazu Trybunalu do Formularza Żądania Zwrotu Kaucji i złóż w Zarządzie Kaucji (Bond Authority). Pieniądze zostaną wypłacone zgodnie z nakazem. Kiedy na pokwitowaniu kaucji znajdują się dane więcej niż jednego najemcy (np. we wspólnym gospodarstwie domowym), wraz z pozostałymi najemcami będziesz musiał/a uzgodnić, w jaki sposób kaucja zostanie wypłacona każdej z osób.

Informacja te jest jedynie wskazówką i nie powinna być stosowana zamiast profesjonalnej porady prawnej.

Opublikowano: Maj 2017

Bond payments and refunds | Polish | May 2017


Potrzebna Ci dodatkowa pomoc?

porada dla najemców (advice for tenants)
Skontaktuj się z nami (contact us)

Infolinia dla najemców lokali 03 9416 2577 | tuv.org.au
Organizacja Najemców Lokali w Stanie Wiktoria jest wspierana przez władze stanowe.

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.