odszkodowanie dla najemców - Tenants Victoria

    odszkodowanie dla najemców

    Jeżeli wynajmujący nie wywiązał się ze swoich obowiązków na podstawie podpisanej z tobą umowy najmu (dzierżawy) lub na mocy Ustawy o najmie mieszkaniowym w roku 1997 (Residential Tenancies Act 1997), możesz wystąpić do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego (Victorian Civil and Administrative Tribunal) o odszkodowanie.

    Ubiegając się o odszkodowanie, musisz dowieść, że poniesiona została z twojej strony strata (np. w postaci uszkodzenia lub utraty dóbr materialnych lub finansów) lub że doznałeś znaczących niedogodności (np. w postaci niemożności użytkowania nieruchomości) i że straty te i niedogodności wystąpiły w wyniku określonych działań wynajmującego lub agenta lub też wskutek niewywiązania się przez nich ze swoich obowiązków.

    kiedy i o co można żądać odszkodowania?

    ograniczenia czasowe

    Wniosek o odszkodowanie można złożyć w okresie do lat 6, licząc od daty wystąpienia szkody. Możesz wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie w czasie trwania najmu lub po jego zakończeniu, pod warunkiem zmieszczenia się w wymogu 6-letniego okresu wnioskowania.

    przyczyny składania roszczeń o odszkodowanie

    Oto niektóre z przykładów sytuacji, w których możesz żądać odszkodowania w Trybunale:

    • jeżeli wynajmujący nie naprawił problemu, który został mu przez ciebie wskazany (np. przeciekający dach)
    • jeżeli wynajmujący wyeksmitował cię lub próbował bezprawnie tego dokonać
    • jeżeli wynajmujący uniemożliwił ci „niezakłócone użytkowanie” wynajmowanej przez ciebie nieruchomości, (np. wynajmujący lub agent nachodzili lokal bez powiadomienia i/lub bez uzasadnionego powodu przewidzianego Ustawą)
    • jeżeli lokal nie był odpowiednio czysty w momencie wprowadzania się

    Należy pamiętać, że przy podejmowaniu decyzji o nakazie wypłaty odszkodowania Trybunał może zbadać, czy i na ile najemca starał się zminimalizować zakres poniesionych szkód. Oznacza to, że powinieneś podjąć odpowiednie kroki w celu zredukowania poniesionych kosztów. Należy również zadbać o to, aby podjąć próbę nakłonienia wynajmującego do zaradzenia uchybieniom, np. poprzez ponowne zwrócenie się do niego/jej, jeśli pierwotne zgłoszenie pozostało bez odpowiedzi.

    Zgodnie z Ustawą o najmie mieszkaniowym z roku 1997, Trybunał przewiduje górną granicę roszczenia w wysokości $10 000. . Złożenie wniosku o odszkodowanie w kwocie przekraczającej $10 000 wymaga zgody wynajmującego lub wystosowania roszczenia do Sądu Pokoju (Magistrate’s Court). Opcjonalnie można złożyć wniosek o odszkodowanie na mocy australijskiej Ustawy o prawie konsumenckim i uczciwych praktykach handlowych z roku 2012 dla stanu Wiktoria (Australian Consumer Law i Fair Trading Act 2012 (Vic)), której jurysdykcja finansowa nie ma ograniczeń terytorialnych.

    Jeśli chcesz wnosić o odszkodowanie za ból, cierpienie, fizyczne obrażenia ciała lub śmierć, musisz zasięgnąć porady prawnika specjalizującego się w sprawach o odszkodowania zdrowotne.

    W przypadku uszczerbku na zdrowiu można wystosować roszczenie o odszkodowanie pod różnymi przepisami prawa – nie jednak w ramachUstawy o najmie mieszkaniowym z roku 1997 – tak więc konieczne będzie podjęcie innych kroków postępowania. Odwiedź stronę  Znajdowanie odpowiedniego prawnika (witryna FCLC) lub Znajdź prawnika (witryna LIV).

    naprawy

    Najczęściej spotykany przypadek roszczenia o odszkodowanie dotyczy niewywiązania się przez wynajmującego z obowiązku naprawy. Warto jest zaczekać ze zgłoszeniem roszczenia aż do czasu dokonania napraw, ponieważ Trybunał nie zawsze rozpatruje przypadki, w których wysokość odszkodowania wzrasta w trakcie rozprawy. Tym niemniej należy powiadomić wynajmującego, że zamierzasz wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie i że im dłużej będzie on/ona zwlekać z naprawami, tym większego odszkodowania będziesz dochodzić. Czasami ten argument przyspiesza dokonanie naprawy przez wynajmującego.

    Zalecamy również podjęcie działań za pośrednictwem VCAT, tak aby uzyskać trybunalskie nakazy dokonania napraw przez wynajmującego. VCAT może nie być skłonny wydać nakaz wypłacenia ci odszkodowania przez wynajmującego za cały okres niedokonanej naprawy, jeśli nie wnioskowano o nakazy napraw poprzez VCAT.

    jak zgłaszać roszczenie o odszkodowanie

    Jeśli chcesz żądać odszkodowania za niewywiązanie się z obowiązków przewidzianych Ustawą o najmie mieszkaniowym z roku 1997 (Residential Tenancies Act 1997)w czasie, gdy nadal zajmujesz nieruchomość, musisz wręczyć wynajmującemu Powiadomienie o Niedotrzymaniu Zobowiązania (Notice for Breach of Duty) – dostępne w witrynie internetowej Urzędu ds. Konsumenckich stanu Victoria (Consumer Affairs Victoria).

    Wypełniając Powiadomienie o Niedotrzymaniu Zobowiązania, należy podać następujące informacje:

    • imię i nazwisko wynajmującego (nie nazwę ani nazwisko agenta)
    • szczegóły naruszenia umowy przez wynajmującego (co nie zostało wykonane/jakie działania spowodowały problem)
    • jakie działania powinien podjąć wynajmujący w celu zaradzenia problemowi (np. naprawić dach)
    • wysokość odszkodowania, jakiego się domagasz za straty lub uszkodzenia (np. koszt wyprania ubrań i oczyszczenia przedmiotów, które się zamoczyły i zabrudziły w wyniku cieknącego dachu), lub z tytułu doświadczonej niewygody (np. konieczności przeprowadzki do znajomych na czas, w którym twoja sypialnia była zalana)
    • suma pieniędzy, o którą występujesz za straty i uszkodzenia niemożliwe do naprawy (np. zniszczenie dóbr osobistych wskutek wody cieknącej z dachu)


    Chociaż nie jest to wymagane, należy do powiadomienia dołączyć dowody naruszenia postanowień umowy najmu, ponieważ będzie to wymagane przez Trybunał w późniejszym terminie. Upewnij się, że Twoje dowody są bezpiecznie przechowywane, wraz z kopiami.

    Możesz użyć jednego formularza do wnioskowania o odszkodowania dla kilku spraw. Jeżeli potrzebujesz więcej miejsca, załącz dodatkową stronę. Jeśli żądasz odszkodowania za utratę udogodnień (tzn. za niemożność pełnego korzystania z nieruchomości), musisz wycenić ją w dolarach. Trybunał będzie oczekiwać od ciebie uzasadnienia sumy żądanej za każdy element roszczenia oraz przedstawienia odnośnych dowodów.

    W celu obliczenia wysokości roszczenia z tytułu utraty udogodnień, oblicz procent swojego dziennego czynszu (w oparciu o to, w jakim zakresie lokal został wyłączony z użytkowania) i pomnóż przez liczbę dni, w czasie których dany problem sprawiał ci niedogodności. Jeśli potrzebujesz pomocy w obliczeniu kwoty roszczenia, skontaktuj się z nami.

    Wręcz Powiadomienie o Niedotrzymaniu Zobowiązania wynajmującemu lub agentowi i zatrzymaj kopię dla siebie. Powiadomienie możesz wysłać pocztą zwykłą lub elektroniczną (jeśli wynajmujący lub agent wyrazili zgodę na to, żeby przekazywać im powiadomienia poprzez e-mail), zalecamy jednak użycie listu poleconego lub wręczenie powiadomienia osobiście w celu uzyskania dowodu jego otrzymania przez odbiorcę. Zachowaj pokwitowanie z poczty. Jeżeli wysyłasz powiadomienie pocztą elektroniczną, upewnij się, że jest ono zaadresowane na adres e-mail wskazany przez wynajmującego lub agenta nieruchomości i w miarę możliwości uzyskaj potwierdzenie odczytania wiadomości. Następnie musisz odczekać 14 dni, by sprawdzić, czy wynajmujący wypłaci ci odszkodowanie. Jeśli wysyłasz powiadomienie pocztą, w okresie oczekiwania uwzględnij dodatkowe dni wymagane na dostarczenie korespondencji. Możesz je sprawdzić na stronie Australia Post – terminy realizacji przesyłek.

    Jeśli wynajmujący nie wypłaci odszkodowania, możesz złożyć wniosek do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego (Victorian Civil and Administrative Tribunal). Wypełnij formularz wnioskowy VCAT i załącz egzemplarz Powiadomienia o Niedotrzymaniu Zobowiązania. Może być konieczne uiszczenie opłaty administracyjnej za wniosek VCAT – w takim przypadku należy w formularzu poprosić o zwrot poniesionej kwoty. Decyzja o zwrocie opłat administracyjnych będzie należeć do Trybunału i podjęta będzie w oparciu o wynik rozprawy.

    jeśli okres najmu nieruchomości zakończył się

    Jeżeli chcesz wystąpić o odszkodowanie po wyprowadzeniu się z nieruchomości, nie musisz wręczać wynajmującemu Powiadomienia o Niedotrzymaniu Zobowiązania (Breach of Duty Notice). Wystarczy, że wypełnisz formularz wnioskowy Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego. Na formularzu należy podać wysokość żądanego odszkodowania i wyjaśnić powody roszczenia.

    Warto jest napisać do wynajmującego przed wysłaniem wniosku, aby sprawdzić, czy możliwe byłoby dojście do porozumienia bez występowania do Trybunału. Powinieneś w liście zaznaczyć, że wystąpisz do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego, jeżeli wynajmujący nie zgodzi się zapłacić ci odszkodowania w określonym terminie, np. 14 dni. Zachowaj kopię listu, ponieważ będzie ją można wykorzystać jako dowód w sprawie przed Trybunałem.

    W wielu przypadkach, jeśli wynajmujący składa roszczenie względem twojej kaucji, zasadne będzie wystosowanie roszczenia przeciwko niemu/jej o odszkodowanie. W ten sposób obie sprawy mogą zostać rozstrzygnięte w tym samym czasie, zamiast na dwóch posiedzeniach Trybunału. A jeśli ci się uda, masz szansę otrzymać z powrotem większą kwotę swojej kaucji.

    dowodzenie roszczenia

    Jeśli występujesz do Trybunału o odszkodowanie, konieczne będzie udanie się na rozprawę i dowiedzenie swego roszczenia. Musisz przekonać Trybunał, że wynajmujący nie wywiązał się ze swoich prawnie określonych obowiązków względem ciebie i że w wyniku tego poniosłeś straty i/lub szkody.

    Konieczne będzie przedstawienie dowodów (np. zdjęć, relacji świadków, listów napisanych do wynajmującego lub agenta, rachunków za wydatki lub wycen za naprawę uszkodzonego mienia).

    Będziesz również musiał być w stanie wyjaśnić Trybunałowi sposób obliczenia wysokości żądanego odszkodowania.

    Informacja te jest jedynie wskazówką i nie powinna być stosowana zamiast profesjonalnej porady prawnej.

    Opublikowano: Czerwiec 2017

    Compensation | Polish | June 2017


    Potrzebna Ci dodatkowa pomoc?

    porada dla najemców (advice for tenants)
    Skontaktuj się z nami (contact us)

    Infolinia dla najemców lokali 03 9416 2577 | tuv.org.au
    Organizacja Najemców Lokali w Stanie Wiktoria jest wspierana przez władze stanowe.

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.