naprawy w wynajmowanych domach - Tenants Victoria

    naprawy w wynajmowanych domach

    Zgodnie z Ustawą o najmie mieszkaniowym z roku 1997 (Residential Tenancies Act 1997) wynajmujący mają obowiązek zapewnić dobry stan nieruchomości przez siebie wynajmowanych. Wymóg ten dotyczy również terenów wspólnych posiadanych lub zarządzanych przez wynajmującego.

    Jeźeli wynajmowana przez ciebie nieruchomość wymaga dokonania napraw, powinieneś podjąć kroki wskazane w Ustawie o najmie mieszkaniowym. Ustawa ta przewiduje dwie odmienne procedury naprawcze: jedna odnosi się do napraw pilnych, podczas gdy druga – do napraw niepilnych lub ogólnych.

    klimatyzatory

    Zobacz naszą stronę dotyczącą naprawy klimatyzatora.

    naprawy pilne

    Naprawy pilne muszą być przez wynajmującego dokonane niezwłocznie. Na początku twojego najmu wynajmujący lub agent nieruchomości muszą podać ci numer telefonu do skontaktowania się z nimi w przypadku potrzeby pilnej naprawy.

    najważniejsze wskazówki odnośnie pilnych napraw

    Nawet jeśli wydaje ci się, że coś jest pilne, to według przepisów prawa może takie nie być.
    Jeśli Twój problem znajduje się na tej liście, niezwłocznie skontaktuj się z wynajmującym lub z jego agentem. Nawet jeżeli jest już po godzinach pracy.
    Koniecznie zapisz datę, godzinę i wszystkie czynności, jakie wykonałeś (wykonałaś), aby nawiązać kontakt z odpowiednimi osobami.
    Zrób zdjęcia lub nagraj film, które udokumentują Twój problem.
    Jeśli nie uda Ci się uzyskać natychmiastowej pomocy, możesz zapłacić za wykonanie napraw. Jednakże tylko wtedy, gdy dana usterka znajduje się na liście pilnych napraw.
    Wynajmujący musi zwrócić Ci poniesione koszty w ciągu 14 dni – przy czym muszą być one realistyczne i nie mogą przekraczać 1800 USD, łącznie z podatkiem GST – licząc od dnia, w którym wyślesz rachunek oraz powiadomienie na piśmie.
    Jeżeli nie chcesz płacić za naprawy, albo ich koszt przekroczy 1800 USD, możesz przedłożyć wniosek do VCAT.
    W przypadku, kiedy zgłoszony problem zalicza się do napraw uznanych za pilne, VCAT rozpatrzy Twój wniosek w ciągu 2 dni roboczych.
    Nie przestawaj opłacać czynszu! Nie korzystaj z pieniędzy na czynsz, aby zapłacić za naprawy.
    Jeżeli nie opłacisz czynszu, wynajmujący będzie prawdopodobnie próbował Cię wyeksmitować.
    Nie wykonuj napraw samodzielnie. Może to spowodować, że będziesz musiał (musiała) pokryć koszt ponownego ich wykonania.
    Jeśli konieczne naprawy nie zostały wykonane, lub jeśli trwają one zbyt długo, być może uda Ci się uzyskać odszkodowanie od wynajmującego.

    Zgodnie z definicją Ustawy do pilnych napraw należą następujące sytuacje:

    • pęknięta rura instalacji wodno-kanalizacyjnej
    • zablokowana lub zepsuta toaleta
    • poważny przeciek dachu
    • ulatnianie się gazu
    • niebezpieczna awaria elektryczna
    • zalanie lub poważne uszkodzenie nim spowodowane
    • poważne uszkodzenie w wyniku burzy lub pożaru
    • uszkodzenie lub awaria w dostawie jakiejkolwiek usługi lub urządzenia zapewnianego przez wynajmującego lub właściciela lokalu, dotyczące wody, gorącej wody, gotowania, ogrzewania lub prania
    • uszkodzenie lub awaria jakiegokolwiek urządzenia lub sprzętu zapewnianego przez wynajmującego lub właściciela lokalu, która spowoduje znaczne marnotrawstwo wody
    • uszkodzenie lub awaria w dostawie gazu, elektryczności lub wody
    • poważna awaria windy lub uszkodzenie schodów
    • każda awaria lub uszkodzenie zagrażające bezpieczeństwu lokalu

    Jeżeli potrzebujesz pilnej naprawy, nie musisz powiadamiać o tym wynajmującego na piśmie, ale musisz spróbować skontaktować się z nim/nią lub agentem przed zorganizowaniem naprawy samodzielnie. Zapisz podjęte działania zmierzające do dokonania naprawy przez wynajmującego lub agenta (np. listę rozmów telefonicznych, wiadomości e-mail, godziny i daty).

    Jeżeli nie uda ci się skontaktować z wynajmującym lub agentem, lub jeśli nie zareagują oni natychmiast, możesz zorganizować naprawę samodzielnie – do kosztów  w wysokości $1800 (włącznie z GST). Koszty powinny być rozsądnej wartości, dlatego zaleca się uzyskanie ofert z kilku punktów napraw. Aby otrzymać zwrot pieniędzy, prześlij wynajmującemu powiadomienie opisujące naprawy, które zostały dokonane, ich koszty, oraz załącz kopię pokwitowania lub faktury za naprawę. Wynajmujący powinien zwrócić ci wydaną kwotę w ciągu 14 dni od daty otrzymania powiadomienia. Należy pamiętać jednak, że jeśli zorganizujesz pilną naprawę, a jej koszt przekroczy $1800 (włącznie z GST), wynajmujący ponosi odpowiedzialność jedynie do kwoty $1800. Jeżeli wynajmujący nie zwróci ci pieniędzy w ciągu 14 dni, możesz złożyć podanie do VCAT o wydanie stosownego nakazu.

    Jeżeli nie jesteś w stanie pokryć wydatków pilnej naprawy samodzielnie, koszt naprawy przekracza $1800 lub nie możesz skłonić wynajmującego do przeprowadzenia naprawy, możesz wystąpić do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego (Victorian Civil and Administrative Tribunal) o nakaz zlecający wynajmującemu dokonanie napraw. Trybunał musi rozpatrzyć wnioski o pilne naprawy w ciągu 2 dni roboczych.

    Nie przestawaj płacić czynszu należnego wynajmującemu, ani też nie przeznaczaj pieniędzy na czynsz do celów zapłaty za naprawę. Jeżeli będziesz zalegać z czynszem przez okres dłuższy niż 14 dni, wynajmujący może ci wręczyć 14-dniowe Wymówienie Najmu (Notice to Vacate).

    naprawy niepilne (ogólne)

    Jeżeli naprawa nie mieści się w kategorii “pilnych”, nie powinieneś organizować jej samodzielnie, chyba że wynajmujący zgodzi się na piśmie zapłacić za jej koszt. Procedura napraw niepilnych składa się z następujących 3 etapów:

    1. powiadomienie wynajmującego

    Wymień wszystkie ogólne wymagane naprawy na Formularzu Powiadomienia Wynajmującego (Notice to Landlord Form). Powiadomienie to informuje wynajmującego, że wszystkie wskazane na wykazie pozycje powinny zostać naprawione w ciągu 14 dni.

    Upewnij się, że formularz zaadresowany jest do wynajmującego, a nie do agenta nieruchomości, chociaż może on zostać wysłany do wynajmującego na adres agenta. (Jeżeli jesteś najemcą mieszkania państwowego, twoim wynajmującym jest Dyrektor ds. Mieszkalnictwa (Director of Housing)).
    Doręcz kopię formularza wynajmującemu lub agentowi, zatrzymując też kopię dla siebie.
    Powiadomienie możesz wysłać pocztą zwykłą lub elektroniczną (jeśli wynajmujący lub agent wyrazili zgodę na to, żeby przekazywać im powiadomienia poprzez e-mail), zalecamy jednak użycie listu poleconego lub wręczenie powiadomienia osobiście w celu uzyskania dowodu jego otrzymania przez odbiorcę. Zachowaj pokwitowanie z poczty. Jeżeli wysyłasz powiadomienie pocztą elektroniczną, upewnij się, że jest ono zaadresowane na adres e-mail wskazany przez wynajmującego lub agenta nieruchomości i w miarę możliwości uzyskaj potwierdzenie odczytania wiadomości.

    Jeżeli planujesz ubiegać się o rekompensatę od wynajmującego, powinieneś wysłać do niego równocześnie Powiadomienie o Niedotrzymaniu Zobowiązania (Breach of Duty Notice).

    2. wniosek do urzędu ds. konsumenckich

    Jeżeli właściciel nie dokonał napraw w ciągu 14 dni od daty otrzymania powiadomienia lub nie zapewnił ich zadowalającego standardu, powinieneś napisać do Urzędu ds. Konsumenckich Stanu Victoria (Consumer Affairs Victoria) z prośbą o inspekcję, używając do tego celu Formularza Inspekcji Napraw lub Rewizji Czynszu (Request for Repairs Inspection or Rent Assessment Form) dostępnego w witrynie internetowej Urzędu ds. Konsumenckich).

    Inspektor skontaktuje się z tobą, by uzgodnić termin inspekcji nieruchomości. Po inspekcji inspektor może skontaktować się z wynajmującym lub agentem, by spróbować wynegocjować z nimi konieczne naprawy. Inspektor napisze również raport opisujący wymagane naprawy i przekaże ci jego kopię.

    3. wniosek do trybunału

    Po otrzymaniu kopii raportu inspektora możesz wystąpić do Wiktoriańskiego Trybunału Cywilno-Administracyjnego (Victorian Civil and Administrative Tribunal) o wyznaczenie rozprawy. Wniosek należy złożyć w ciągu 60 dni od daty otrzymania raportu, ale jeżeli nie otrzymasz raportu w ciągu 90 dni, możesz zgłosić się do Trybunału bez niego. Załącz kopię raportu inspektora do swojego wniosku do Trybunału. Trybunał może nakazać wynajmującemu przeprowadzenie napraw.

    specjalne konto na cele napraw

    Jeżeli wynajmujący nie dokona napraw, możesz wystąpić do Trybunału z prośbą o wpłacanie twojego czynszu na Specjalne Konto na cele Napraw (Rent Special Account) aż do czasu ukończenia napraw. Odnosi się to zarówno do napraw pilnych, jak i niepilnych. Zazwyczaj Trybunał wyda nakaz wpłaty czynszu na Specjalne Konto na cele Napraw tylko w przypadku niezastosowania się wynajmującego do nakazu napraw wydanego przez Trybunał.

    rekompensata

    Możesz mieć prawo do rekompensaty, jeżeli doświadczysz niewygód oraz/lub strat albo szkód mienia, ponieważ wynajmujący:

    • nie przeprowadził natychmiast pilnych napraw
    • nie dokonał napraw ogólnych w ciągu 14 dni
    • nie utrzymuje nieruchomości w dobrym stanie

    szkody spowodowane przez najemców

    Jeżeli zaistnieje konieczność dokonania napraw z powodu szkody wyrządzonej przez ciebie lub przez osobę zaproszoną przez ciebie do domu, możliwe, że będziesz musiał/a zorganizować naprawy samodzielnie i sam/a za nie zapłacić. Wynajmujący lub agent może wysłać ci Powiadomienie o Niedotrzymaniu Zobowiązania (Breach of Duty) lub “Polecenie Dokonania Naprawy” (Repair Notice) w ciągu 14 dni. Jeżeli tego nie zrobisz, mogą oni sami zorganizować naprawy i wysłać ci kolejne powiadomienie informujące o kosztach napraw i o tym, że musisz za nie w rozsądnych granicach zapłacić.

    Jeżeli nie zapłacisz wymaganej kwoty, wynajmujący może wystąpić do Trybunału o stosowny nakaz w stosunku do ciebie. Wynajmujący musi dowieść, że jesteś odpowiedzialny za szkody, a ty możesz udać się na rozprawę Trybunału, by przedstawić swój punkt widzenia. Nawet jeśli przyznajesz się do odpowiedzialności, możesz nadal zakwestionować wysokość kwoty wymaganej do zapłaty z uwagi na stopień zużycia obiektów i sprzętów oraz deprecjację ich wartości.

    Jeśli otrzymasz Polecenie Dokonania Naprawy (Repair Notice), skontaktuj się z nami.

    Informacja te jest jedynie wskazówką i nie powinna być stosowana zamiast profesjonalnej porady prawnej.

    Opublikowano: Maj 2017

    Repairs | Polish | May 2017


    Potrzebna Ci dodatkowa pomoc?

    porada dla najemców (advice for tenants)
    Skontaktuj się z nami (contact us)

    Infolinia dla najemców lokali 03 9416 2577 | tuv.org.au
    Organizacja Najemców Lokali w Stanie Wiktoria jest wspierana przez władze stanowe.

    Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.