Станарска права - приручник (кратак садржај) - Tenants Victoria

Станарска права – приручник (кратак садржај)

Сви станари у Викторији имају законска права. Ова права су загарантована Законом о стамбеним односима из 1997. (Residential Tenancies Act 1997). Противзаконито је да власници станова или кућа кажњавају станаре зато што користе своја права.

Основни принципи и процедуре Закона о стамбеним односима су изложени у овом приручнику где се могу наћи и одговори на најчешћа питања станара. Ако у овом приручнику не можете да нађете одговор на ваше питање или ако вам треба више информација или помоћи, контактирајте саветодавну службу за станаре.

Саветодавне службе за станаре се налазе широм Викторије. То су службе које пружају бесплатне и поверљиве услуге како би станари могли да користе своја права. Синдикат станара (Tenants Union/Tenants Victoria
) је једна од тих служби. Можете да нас позовете на 03 9416 2577или погледајте наш сајт www.tuv.org.au за информације о вама најближој саветодавној служби за станаре. Ако вам је потребан преводилац, позовите нас преко Службе телефонских преводилаца на 131 450.

Синдикат станара нуди станарима низ услуга. Синдикат станара може:

  • да вам помогне да попуните обрасце или уговоре о закупу стана или куће
  • да вам да савет о специфичним проблемима, нпр. о поправкама или повећању станарине
  • да у ваше име преговара и да вас заступа код власника стана или куће или агента за некретнине
  • да вам помогне или да вас заступа пред Грађанским и административним трибуналом Викторије (Victorian Civil and Administrative Tribunal)
  • да одржи предавање у вашој заједници о станарским правима
  • да вас упути најближој саветодавној служби за станаре

Синдикат станара се обавезао да пружа информације и помоћ станарима који не говоре енглески језик.

Савети за нове станаре

Следећи савети се односе на већину станарских ситуација:

  1. Не дозволите да вас власници станова/кућа или агенти за некретнине наговоре да потпишете обрасце или уговоре о закупу које не можете да прочитате или које не разумете (Синдикат станара или локална саветодавна служба за станаре може да вам објасни садржај образаца или уговора).
  2. Ако склопите уговор о закупу са власником или агентом за некретнине, то треба да буде написмено, а уговор треба да потпишете и ви и власник стана или агент за некретнине. (Усмени споразуми у Аустралији немају толику важност као у неким другим земљама).
  3. Ако платите било који износ власнику стана/куће или агенту за некретнине, тражите да вам дају потписану и датирану признаницу, нарочито ако сте платили у готовини.
  4. Све рачуне, документе, формуларе или уговоре који се односе на ваш закуп чувајте на сигурном месту све док траје закуп. Ако дође до неспоразума, саветодавна служба за станаре или Канцеларија за заштиту потрошача Викторије (Consumer Affairs Victoria) може да вам помогне око решавања вашег стамбеног проблема.
  5. Обратите се Грађанском и административном трибуналу Викторије (Victorian Civil and Administrative Tribunal) ако не можете да решите спор са власником стана/куће или агентом за некретнине. Трибунал није суд и нећете бити кажњени ако поднесете молбу која је неуспешна. Трибунал је неформалан и приступачан форум за решавање спорова и станари би требало да користе његов ауторитет како би приморали власнике станова/кућа и агенте да поштују њихова права.

Почетак закупа стана или куће

Молба за закуп стана или куће

Када предате молбу за закуп стана или куће, власник или агент за некретнине може од вас да тражи личне податке. Противзаконито је да вас питају о:

  • вашој раси
  • вашем политичком убеђењу
  • вашој вероисповести
  • вашем брачном стању
  • вашем здрављу
  • вашем полу
  • вашем сексуалном опредељењу

Ове ствари не утичу на то да ли сте подобни да будете станар. Не одговарајте на ова питања ако не желите. Ако ваша молба буде неуспешна, а сматрате да је то због тога што сте одбили да одговорите на такво питање, контактирајте Синдикат станара за савет.

У неким случајевима противзаконито је да власници станова/кућа или агенти за некретнине одбију вашу молбу због тога што имате децу. Ако је ваша молба одбијена зато што имате децу, контактирајте Синдикат станара за савет.

Закупи

Ако ваша молба буде успешна, мораћете да склопите уговор о закупу. Већина уговора о закупу се склапа написмено, мада су неки и усмени. Постоје две врсте уговора о закупу: уговор на одређени период и периодични уговор.

Уговор о закупу на одређени период омогућава вам да изнајмите стан на одређени временски период, обично на 6 или 12 месеци. Периодични закуп обично истиче сваког месеца. По истеку уговора о закупу на одређени период, закуп постаје периодичан, осим ако не потпишете нови уговор о закупу на одређени период. Не морате да се селите након истека уговора о закупу на одређени период, осим ако то не желите или ако добијете налог за исељење (погледајте Налози за исељење).

Писмени уговор о закупу на одређени период пружа вам највећу сигурност ако дође до спора, мада сте заштићени Законом о стамбеним односима ако вам је закуп периодичан.

Ако делите стан или кућу са пријатељом, обавезно тражите да се његово име упише у уговор о закупу. Ако се иселите, а ваш пријатељ остане, замолите власника или агента да избрише ваше име из уговора о закупу. Ако то не урадите, можете да будете одговорни за неплаћену станарину или причињену штету након што се иселите.

Станарина и кауције

На почетку вашег закупа власник стана /куће или агент за некретнине ће од вас тражити да унапред платите станарину за први месец. У већини случајева од вас не могу да траже да станарину платите више од једног месеца унапред.

Такође ће од вас тражити да платите кауцију у случају да не можете да платите станарину или ако оштетите стан или кућу. У већини случајева кауција не може да износи више од једномесечне станарине.

Од власника или агента требало би да добијете образац за депоновање кауције (Bond Lodgement form). Они треба да вам дају копију за вашу евиденцију, а кауцију да депонују код Управе за станарске закупе и кауције (Residential Tenancies Bond Authority). Од Управе треба да добијете признаницу у року од 14 дана, а вашу кауцију ће задржати док се не иселите.

Одељење за стамбена питања може да вам помогне ако не можете да платите кауцију и ако имате стални боравак у Аустралији. Од локалне Канцеларије за стамбена питања можете да тражите образац за доделу зајма за плаћање кауције (Bond Loan Scheme) (контакт детаље канцеларија наћи ћете под “Human Services”, у делу A-K у телефонском именику White Pages).

Ако се иселите из стана/куће коју изнајмљујете и пренесете уговор на неку другу особу, требало би да попуните образац за пренос кауције (Bond transfer), (који можете да добијете од агента за некретнине, Синдиката станара или Канцеларије за заштиту потрошача Викторије – Consumer Affairs Victoria).

Извештај о стању

Пре него што се уселите, власник стана/куће или агент за некретнине ће извршити инспекцију стана или куће. Они ће попунити извештај о стању стана или куће (Condition Report) и даће вам две копије тог извештаја.

Важно је да забележите све ставке у извештају око којих се не слажете. Све што је оштећено или прљаво требало би да запишете да се кривица за то не би приписала вама након престанка закупа. Када попуните и потпишете извештај, вратите га власнику или агенту за некретнине и тражите да вам дају једну копију за вашу евиденцију.

Други документи и информације

Власник стана/куће или агент за некретнине требало би да вам да детаље о томе како можете да их контактирате у случају да су потребне хитне поправке. Такође би требало да вам дају књижицу под називом Изјава о правима и обавезама (Statement of Rights and Duties) у којој се описују права и обавезе власника станова/кућа и станара у Викторији.

Увођење комуналних прикључака

Пре него што се уселите прикључите струју, гас, воду и телефон на ваше име, иначе би могли да платите рачуне претходног станара. Власник или агент може да вам да информације како да контактирате локалне снабдеваче комуналних услуга.

Мораћете да платите одређени износ да бисте поново прикључили струју, гас, воду и телефон.

Током закупа

Поправке

Власник стана/куће или агент за некретнине мора да осигура то да је смештај коју изнајмљује чист и празан пре него што се уселите. Такође мора да одржава ваш стан/кућу у добром стању док ту станујете.

Хитне поправке

Одмах контактирајте власника или агента за некретнине ако су потребне хитне поправке. Следећи проблеми се сматрају хитним:

  • напрсла водоводна цев
  • запушена или поломљена WC шоља
  • обилно прокишњавање крова
  • цурење гаса
  • опасан електрични квар
  • поплава или велика штета од поплаве
  • велика штета од олује или пожара
  • оштећење или квар на било којем основном прикључку за домаћинство или уређају за воду, грејање воде, кување, грејање или прање веша
  • оштећење или квар на било којем уређају или опреми коју је инсталирао власник због чега долази до губљења велике количине воде
  • оштећење или квар на гасоводу, електричној мрежи или водоводу
  • озбиљан квар на лифту или оштећење на степеништу
  • сва оштећења или кварови који угрожавају сигурност или безбедност

Ако не можете да контактирате власника или агента за некретнине или ако они одбију да хитно поправе квар, можете:

  • сами да предузмете мере да се изврше поправке до суме од $1000 и да тражите накнаду трошкова (сачувајте рачуне), или
  • обратите се Грађанском и административном трибуналу Викторије да изда налог власнику или агенту за некретнине да изврши поправке.

Поправке које нису хитне

Постоје три корака која треба да се предузму ако поправке нису хитне:

  1. Пошаљите обавештење власнику (Notice to Landlord) (обавештење можете да добијете од Синдиката станара или Канцеларије за заштиту потрошача Викторије). Ово обавештење им даје 14 дана да изврше поправке.
  2. Ако се поправке не изврше у року од 14 дана, пошаљите писмо Канцеларији за заштиту потрошача Викторије да изврши инспекцију. Молбу пошаљите на адресу:
    The Director
    Consumer Affairs Victoria
    GPO Box 123А
    Melbourne VIC 3001
  3. Инспектор Канцеларије за заштиту потрошача Викторије извршиће инспекцију вашег стана и написати извештај о проблему. Вама ће послати копију тог извештаја. Ако се инспектор слаже са тим да су поправке потребне, поднесите молбу Грађанском и административном трибуналу Викторије да изда налог власнику или агенту за некретнине да изврши поправке.

Плаћање комуналних трошкова

Ако кућа или стан који изнајмљујете има одвојена бројила за струју, гас и воду ви морате да плаћате трошкове снабдевања. Ако не постоје одвојена бројила, власник сноси трошкове снабдевања. Релевантни снабдевач може да вам каже да ли ваш стан/кућа има одвојена бројила.

Станари су скоро увек одговорни за плаћање телефонских рачуна.

Приватност

Власник куће/стана или агент за некретнине може да уђе у ваш стан који изнајмљујете из одређених разлога, нпр. да изврши потребне поправке. Они морају о томе да вас писмено обавесте и да наведу разлог зашто је то потребно.

Власник или агент мора да добије ваш пристанак да би могао да уђе у стан или кућу или да вас писмено обавести 24 часа унапред о намери да уђе у стан или кућу. Ако је обавештење послато поштом, мора да дозволи два дана за пријем. Они могу да уђу само између 8 сати ујутру и 6 сати после подне, изузимајући државне празнике.

Од Грађанског и административног трибунала Викторије можете да тражите да изда налог којим се забрањује улаз у стан који изнајмљујете, ако често долазе или вас узнемиравају.

Заостала станарина

Власник или агент за некретнине може да покрене поступак да вас исели из стана/куће ако 14 или више дана касните са плаћањем станарине. Не могу да вас иселе без налога Грађанског и административног трибунала Викторије. Чак и тада, само полиција може да вас избаци из стана/куће.

Повећање станарине

Власник или агент за некретнине мора да вас писмено обавести 60 дана унапред ако жели да повећа станарину.

Ако сматрате да предложено повећање станарине није праведно, напишите писмо Канцеларији за заштиту потрошача Викторије. Писмо морате да пошаљете у року од 30 дана након што сте примили обавештење о повећању станарине.

Инспектор Канцеларије за заштиту потрошача Викторије ће извршити инспекцију да процени да ли је повећање оправдано. Инспектор ће вам послати копију извештаја.

Ако у извештају пише да повећање није праведно, пошаљите молбу Грађанском и административном трибуналу Викторије да изда налог којим се спречава повећање станарине.

Повећани износ станарине треба да плаћате све док трибунал не изда налог да не бисте заостали у плаћању станарине.

Престанак закупа

Налог за исељење

Ако власник куће/стана или агент за некретнине жели да се ви иселите он мора да вам уручи важећи налог за исељење (Notice to Vacate). Рок за исељење по овом налогу зависи од разлога због којег они желе да вас иселе. Контактирајте Синдикат станара ако добијете налог за исељење, а не желите да се иселите или ако вам је потребно више времена. Не заборавите, они не могу да вас иселе без налога Грађанског и административног трибунала Викторије.

Обавештење о намери да се иселите

Власнику или агенту за некретнине морате да дате писмено обавештење о намери да се иселите. Временски рок за давање обавештења зависи од ваших околности.

У већини случајева, обавештење морате да дате 28 дана унапред ако имате уговор о закупу на одређени период или ако желите да се иселите последњег дана одређеног периода. Ако имате уговор о периодичном закупу и морате раније да се иселите, контактирајте Синдикат станара за савет.

Ако желите да се иселите пре истека уговора о закупу на одређени период, временски рок за давање обавештења зависи од ваших околности. У већини случајева, ако се иселите пре истека уговора о закупу на одређени период, власник или агент за некретнине може од вас да тражи да платите трошкове оглашавања, поновног изнајмљивања и станарину док се нови станари не уселе. Контактирајте Синдикат станара за савет.

Повраћај кауције и препоруке

Пре него што се иселите, власник стана/куће или агент за некретнине ће извршити инспекцију стана или куће. Они имају право да вам одбију одређени износ од кауције ако сматрају да сте оштетили стан/кућу, да стан/кућу нисте оставили у чистом стању или ако још дугујете одређени износ станарине.

Ако се слажете са њима, добићете образац за повраћај кауције (Bond Claim) да потврдите износ кауције. Ако сте задовољни са подацима на обрасцу, потпишите се и вратите образац власнику или агенту за некретнине. Не потписујте образац за повраћај кауције ако се не слажете са захтевом власника или агента.

Ако сте попунили образац, власник или агент за некретнине ће га послати Управи за станарске закупе и кауције (Residential Tenancies Bond Authority). Управа за станарске закупе и кауције ће вама и власнику исплатити износе око којих сте се договорили и уписали на обрасцу.

Ако се не слажете са захтевом власника, он мора да упути молбу Грађанском и административном трибуналу Викторије да би могао да задржи цео износ или један део ваше кауције. У трибунали ћете имати прилику да се супротставите власниковим тврдњама.

На крају вашег закупа било би добро да замолите власника или агента за некретнине да вам да писмену препоруку. Замолите га да напише да сте станарину увек плаћали на време и да сте кућу/стан увек одржавали у чистом и уредном стању.

Накнада штете

Од власника или агента можете да тражите накнаду штете ако сте претрпели штету зато што они нису испунили своје законске обавезе. На пример, можете да тражите накнаду штете ако вам је вода оштетила намештај због тога што нису предузели одговарајуће мере да поправе кров који цури.

Накнаду штете можете да тражите док још увек станујете у том стану/кући или након што се иселите.

Ако желите да поднесете захтев за накнаду штете требало би да уручите власнику или агенту за некретнине обавештење да занемарују своје дужности (Breach of Duty Notice) (који може да се добије од Синдиката станара или Канцеларије за заштиту потрошача). У обавештењу се наводе детаљи о захтеву за накнаду штете и штети коју сте претрпели. Ако вам власник не плати одштету, можете да предате молбу Грађанском и административном трибунали Викторије да изда налог за накнаду штете.

Власник или агент за некретнине може такође да тражи накнаду штете ако ви нисте испунили своје обавезе у складу са законом. На пример, ако се иселите а не платите станарину. Они морају да прате исту процедуру.

Трибунал неће узимати у обзир захтеве за накнаду штете због нанетог бола и патње, физичке повреде или смрти или за захтеве за одштету који износе више од $10.000, осим у посебним околностима.

Обратите се Синдикату станара ако желите да поднесете захтев за накнаду штете или ако од власника или агента примите обавештење да занемарујете своје дужности (Breach of Duty Notice).

Грађански и административни трибунал Викторије

Грађански и административни трибунал Викторије решава спорове између власника станова/кућа и станара. Подношење захтева кошта $30. Ако имате ниска примања, трибунал може да смањи овај износ.

Контакт детаљи трибунала су:

55 King Street
Melbourne
1300 01 VCAT, бесплатан позив
1300 01 VCAT, факс 9628 9822

Ако желите да поднесете захтев трибуналу, власнику морате да пошаљете копију захтева у року од седам дана. Трибунал ће вас обавестити о месту и времену одржавања расправе. Ако је случај хитан, обавестите трибунал о томе када будете подносили захтев.

Обавестите трибуна један дан пре расправе ако вам је потребан преводилац. Ова услуга је бесплатна.

Синдикат станара може да вам помогне да се припремите за расправу пред трибуналом. У посебним околностима можемо и да вас заступамо пред трибуналом. Ова услуга је бесплатна.

Жалбе на власнике и агенте за некретнине

Ако сматрате да је власник или агент за некретнине поступао незаконито или непрофесионално, можете да поднесете жалбу Канцеларији за заштиту потрошача. Ако Канцеларија за заштиту потрошача установи да је власник или агент за некретнине поступао незаконито, могли би да покрену судски поступак.

Ове информације служе само као водич и не би требало да се користе као замена за стручни правни савет.

потребна вам је додатна помоћ?

Ако вам треба више информација или помоћ, контактирајте нас.


Tenants’ Rights (summary of Tenants’ Handbook) | Serbian | July 2006

потребна Вам је помоћ?

савети за станаре (advice for tenants)
контактирајте нас (contact us)

Линија за помоћ закупцима 03 9416 2577 | tuv.org.au
Станари Викторије потврђује подршку владе Викторије.

Tenants Victoria acknowledges the support of the Victorian Government.