notificación de desalojo - Tenants Victoria

notificación de desalojo

Si el arrendador quiere que desalojes la propiedad, deberá entregarte una Notificación de desalojo válida.   Hay varias razones por las que el arrendador puede entregarte una Notificación de desalojo, y el período de preaviso dependerá del motivo por el que el arrendador te quiera desalojar y de si tienes un contrato de arrendamiento a plazo fijo.

Es importante tener en cuenta que recibir una Notificación de desalojo no significa necesariamente que tengas que mudarte. Si el propietario quiere desalojarte, primero deberá acudir al Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (Victorian Civil and Administrative Tribunal) y convencerlo de que le conceda una orden de posesión.

notificación de desalojo inmediato

El arrendador puede expedir una notificación para desalojar la propiedad alquilada de forma inmediata si ésta ha quedado destruida o ya no es apta como vivienda. También puede expedir una notificación de desalojo inmediato si dañas (tú o alguien a quien hayas invitado a casa) la propiedad de forma deliberada o pones en peligro la seguridad de los vecinos.

El Tribunal requerirá una prueba sustancial por parte de los arrendadores en estos casos. Si recibes una notificación de desalojo inmediato, deberás ponerte en contacto con nosotros para recibir asesoramiento urgente.

notificación de desalojo en 14 días

Se puede expedir una notificación de desalojo en 14 días cuando:

  • te has retrasado 14 días en el pago de tu renta ​​(es decir, el pago ha vencido)
  • no has pagado la fianza (en caso de que tu contrato de arrendamiento establezca que tienes que pagarla)
  • has cedido o subalquilado la propiedad sin el consentimiento del arrendador
  • tu contrato de arrendamiento refleja una restricción por la que se prohíbe que haya niños viviendo en la propiedad y has incumplido esa condición
  • has utilizado la propiedad con un propósito ilegal (o has permitido que otras personas lo hagan)
  • no has cumplido con una orden de cumplimiento dictada por el Tribunal bajo el artículo 212 de la Ley de Alquiler Residencial (RTA)
  • has incumplido una obligación y has recibido dos notificaciones por el mismo incumplimiento con anterioridad
  • eres un arrendatario de vivienda pública y has engañado al arrendatario público en cuanto a tu elegibilidad para optar a vivienda pública
  • eres un arrendatario de vivienda pública y traficas o intentas traficar con drogas, suministras drogas a una persona menor de 18 años, cultivas o intentas cultivar una planta narcótica, o posees artículos con el propósito de traficar en la propiedad de alquiler o en el área común

domicilio principal del arrendador

Si la propiedad era el lugar de residencia principal del arrendador antes de que te mudaras a ésta, puede expedir una notificación de desalojo en 14 días si:

  • tienes un contrato de arrendamiento a plazo fijo; y
  • la fecha de desalojo en la notificación es el día en que vence tu contrato de arrendamiento o después de dicha fecha; y
  • en tu contrato de arrendamiento se indica que la propiedad era el lugar de residencia principal del arrendador antes de mudarte; y
  • en tu contrato de arrendamiento se indica que el arrendador tiene la intención de regresar a la propiedad al término del plazo fijado.

notificación de desalojo en 28 días por el acreedor hipotecario

Si existe una hipoteca sobre la propiedad de alquiler que data de una fecha anterior al comienzo de tu contrato de arrendamiento y el acreedor hipotecario (por lo general, un banco) consigue el derecho de posesión de la propiedad o el derecho a vender la misma, dicho acreedor hipotecario podrá expedir una notificación de desalojo en 28 días.
En la mayoría de los casos, los arrendatarios pueden acudir a la audiencia en la que se otorgue una orden de posesión y tratar de conseguir más tiempo para desocupar la vivienda antes de que la policía ejecute la orden de desalojo. El Tribunal puede otorgar hasta un máximo de 30 días antes de que la orden se ejecute.
Si te ves obligado a desocupar la propiedad de alquiler debido a una notificación de desalojo por parte del acreedor hipotecario, podrías reclamar una indemnización a tu arrendador. En estas circunstancias se debe buscar asesoramiento.

notificación de desalojo en 60 días

Se puede expedir una notificación de desalojo en 60 días sólo cuando no exista un contrato de arrendamiento a plazo fijo, o cuando la fecha de vencimiento en la notificación (es decir, la fecha límite para desocupar la propiedad) sea el día en el que vence tu contrato a plazo fijo o una fecha posterior al mismo.

El propietario puede expedir una notificación de desalojo en 60 días cuando la propiedad, inmediatamente después de dicho período, vaya a ser:

  • demolida
  • utilizada para cualquier propósito que no sea el de una residencia alquilada (como podría ser un negocio)
  • ocupada por el arrendatario, su cónyuge, su hijo/a, el/la progenitor/a o su cónyuge, o alguien que normalmente viva con el propietario y que sea dependiente del mismo
  • vendida o puesta a la venta como propiedad desocupada
  • reparada, renovada o reconstruida, si para ello es necesario que la propiedad esté desocupada
  • utilizada para fines públicos (en caso de que sea una propiedad pública)

Si el arrendador expide una notificación por cualquiera de las 4 primeras razones arriba mencionadas, no podrá volver a alquilar la propiedad de nuevo durante los 6 meses siguientes a la expedición de dicha notificación (a menos que lo haga a una persona mencionada en la notificación o que tenga permiso del Tribunal).

También se puede emitir una notificación de desalojo en 60 días si el arrendador ha firmado un contrato de venta de la propiedad alquilada.

notificación de desalojo en 120 días

El arrendador puede expedir una notificación de desalojo en 120 días sin ningún motivo en concreto cuando exista un contrato de arrendamiento continuo (es decir, no haya un vencimiento fijado o el término fijado haya vencido) o cuando la fecha de vencimiento contemplada en la notificación (es decir, la fecha máxima antes de la cual debes desocupar la propiedad) coincida con la fecha de vencimiento de tu contrato a plazo fijo o sea después de dicha fecha.

vencimiento del contrato de arrendamiento a plazo fijo

El arrendador puede emitir una notificación de desalojo al final del término fijado en tu contrato. La fecha de vencimiento recogida en la notificación debe coincidir con la fecha de vencimiento de tu contrato a plazo fijo. Si tienes un contrato a plazo fijo inferior a 6 meses, el arrendador puede emitir una notificación de desalojo en 60 días. Si tienes un contrato a plazo fijo de 6 meses o más, el propietario puede emitir una notificación de desalojo en 90 días.

Si te marchas de la propiedad antes del vencimiento del plazo fijado, puedes tener que saldar los pagos del alquiler hasta la fecha en que expire tu contrato a plazo fijo.

expedir una notificación

Una notificación de desalojo debe presentarse en el formato adecuado y estar fechada y firmada por el propietario o agente inmobiliario.

No la pueden dejar simplemente en tu buzón o pasarla por debajo de tu puerta. Te debe ser entregada en persona, enviada por correo certificado, o el arrendador puede enviarte la notificación mediante una vía electrónica (como el correo electrónico) si has acordado ese medio de comunicación. Si recibes una notificación de desalojo de forma electrónica y no habías acordado esa forma de comunicación, revisa tu contrato de arrendamiento y ponte en contacto con nosotros para obtener más información.

Si la notificación se envía por correo ordinario, el período de notificación debe incluir el tiempo que la misma tardaría en llegarte. Consulta los tiempos de entrega de Australia Post.

Para ser válida, una notificación de desalojo debe haber previsto el plazo mínimo de notificación requerido por la ley más el tiempo de entrega necesario, y un día extra que se convertirá en el día de vencimiento. La fecha de vencimiento no se incluye en la notificación de desalojo. Asimismo, debes asegurarte de conservar el sobre certificado y el número de seguimiento, ya que esto puede ser una prueba importante. Incluso si no recoges tu correo certificado, el Tribunal puede considerar que la notificación ha sido entregada debidamente.

La razón de la emisión de la notificación debe quedar claramente indicada con suficientes detalles y debe ser una razón válida (excepto en el caso de una notificación de desalojo en 120 días sin ningún motivo en concreto).

Una notificación de desalojo será inválida si no cumple con todos estos requisitos. Si tienes dudas sobre la validez de tu notificación de desalojo, debes buscar consejo lo antes posible.

impugnar una notificación de desalojo

Puedes impugnar una notificación de desalojo en 60 días (a excepción de una notificación por el vencimiento de un contrato a plazo fijo) si crees que es inválida. Sin embargo, si deseas impugnarla antes de que el arrendador solicite una audiencia de posesión al Tribunal, deberás hacerlo dentro de los 30 días siguientes a la fecha de recibo de la notificación de desalojo. Si no impugnas la notificación dentro de esos 30 días, aún podrás impugnar su validez en la audiencia de posesión.

También puedes impugnar una notificación de desalojo en 120 días por ningún motivo concreto o una notificación de desalojo por vencimiento del contrato a plazo fijo si crees que se ha emitido en represalia por ejercer tus derechos bajo la Ley de Alquiler Residencial de 1997 (Residential Tenancies Act 1997) (por ejemplo, como represalia a solicitar reparaciones). A la hora impugnar una notificación emitida como represalia se aplican los siguientes plazos:

  • 60 días para impugnar una notificación de desalojo en 120 días por ningún motivo en concreto
  • 21 días para impugnar una notificación de desalojo por vencimiento del contrato a plazo fijo inferior a 6 meses
  • 28 días para impugnar una notificación de desalojo en 90 días por vencimiento del contrato a plazo fijo de 6 meses o más

Si has recibido una notificación de desalojo y te gustaría saber si puedes impugnarla, ponte en contacto con nosotros lo antes posible.

desalojo antes del plazo de vencimiento notificado

Si tienes un contrato a plazo fijo, tienes el derecho legal de permanecer en la propiedad hasta el final de ese término a menos que recibas una notificación de desalojo válida y el Tribunal haya otorgado al arrendador una orden de posesión. Si emites una notificación en la que informes de tu intención de desocupar la propiedad en una fecha anterior al vencimiento del contrato a plazo fijo, se te podría considerar responsable del incumplimiento de tu contrato de arrendamiento antes de su vencimiento. Si deseas mudarte antes del final del plazo fijado, o antes de lo requerido por la notificación, siempre puedes tratar de negociar un acuerdo con el arrendador o el agente. Asegúrate de obtener el acuerdo por escrito con tu firma y la del propietario o agente.

Si tienes un contrato de arrendamiento continuo, en algunas circunstancias puedes expedir una notificación de intención de desocupar la propiedad en 14 días después de recibir una notificación de desalojo. Comprueba cuándo puedes irte.

Esta información es sólo una guía y no se debe utilizar como substituto de asesoramiento jurídico profesional.

Publicado: Junio 2017

Notice to Vacate | Spanish | June 2017


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