reparaciones en casas de alquiler - Tenants Victoria

reparaciones en casas de alquiler

Los arrendadores tienen el deber, bajo la Ley de Alquiler Residencial de 1997 (Residential Tenancies Act 1997), de asegurarse de que las propiedades que alquilan se mantienen en buen estado. Esto también se aplica a las áreas comunes que sean propiedad del arrendador o estén administradas por éste.

Si tu propiedad de alquiler necesita reparaciones, deberás seguir los pasos establecidos en la Ley de Alquiler Residencial de 1997 (Residential Tenancies Act 1997). La Ley establece dos procedimientos diferentes en materia de reparaciones: uno para reparaciones urgentes y otro para reparaciones no urgentes o generales.

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Consulta nuestra página en reparaciones de aire acondicionado.

reparaciones urgentes

El arrendador deberá llevar a cabo las reparaciones urgentes de inmediato. Al inicio del arrendamiento, el arrendador o agente inmobiliario deberá facilitarte un número de teléfono válido para comunicaros en caso de que se necesite alguna reparación urgente.

los mejores consejos para reparaciones urgentes

Aunque tú creas que es urgente, la ley podría pensar lo contrario.

Si aparece en la lista de reparaciones urgentes, llama al propietario o al agente inmobiliario inmediatamente. Incluso si es muy tarde.

Asegúrate de anotar las fechas, horas y todo lo que hayas hecho para tratar de ponerte en contacto con ellos.
Haz fotos o graba un vídeo del problema.

Si no responden inmediatamente, puedes pagar las reparaciones. Pero eso sólo es válido si dicha reparación se encuentra en la lista de reparaciones urgentes.
El propietario tiene que pagarte dentro de un plazo de 14 días por los costes razonables de hasta 1800 AUD (incluyendo GST o IVA) si le envías un recibo y un aviso por escrito.
Si no desea pagar por las reparaciones o en el caso de que éstas cuesten más de 1800 AUD, puedes acudir al Tribunal Civil y Administrativo de Victoria  (VCAT) en su lugar.
Cuando se trata de reparaciones urgentes, el Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (VACT) escuchará tu caso en un plazo de 2 días hábiles.
¡No dejes de pagar el alquiler! Y no uses el dinero destinado a pagar el alquiler para pagar las reparaciones.
Si no pagas el alquiler, el arrendador probablemente trate de desahuciarte.
No hagas las reparaciones tú mismo. Si lo hicieras, podrías acabar pagando los costes derivados de realizarlas de nuevo.
Si las reparaciones no se realizan, o si llevarlas a término requiere de demasiado tiempo, podrías obtener una compensación por parte del arrendador.

Las reparaciones urgentes se definen bajo la Ley como:

  • rotura del servicio de aguas
  • retrete bloqueado o roto
  • filtración importante de agua por el tejado
  • fuga de gas
  • fallo eléctrico peligroso
  • inundación o daños graves ocasionados por inundaciones
  • daño grave ocasionado por tormenta o fuego
  • fallo o avería de cualquier servicio o electrodoméstico esencial facilitado por el arrendador o propietario para obtener agua, agua caliente, cocinar, calentar o lavar la ropa
  • fallo o avería en cualquier electrodoméstico o accesorio facilitado por el arrendador o propietario que ocasione el desperdicio de una gran cantidad de agua
  • fallo o avería del suministro de gas, electricidad o agua
  • avería importante en un ascensor o escalera
  • cualquier avería o daño que haga que los locales sean inseguros o peligrosos

Si necesitas llevar a cabo alguna reparación urgente, no tienes que notificar al arrendador por escrito, pero debes tratar de ponerte en contacto con el mismo o con el agente inmobiliario antes de tomar medidas por tu cuenta para que las reparaciones comiencen. Haz un registro de los pasos que tomaste para que el arrendador o agente llevase a cabo las reparaciones (por ejemplo, una lista de llamadas telefónicas, correos electrónicos, horarios y fechas).

Si no consigues comunicarte con el arrendador o agente, o éste no responde inmediatamente, puedes tomar las medidas necesarias para que se lleven a cabo las reparaciones sin sobrepasar la cifra de 1800 $ (incluyendo IVA, o GST en inglés). Los costes deben ser razonables, por lo que aconsejamos que consigas varios presupuestos. Para que se te devuelva el dinero, deberás enviar una Notificación al Arrendador (Notice to Landlord), describiendo las reparaciones que se hicieron y cuánto costaron, y asimismo deberás adjuntar una copia del recibo o factura de la reparación. El arrendador deberá pagarte dentro de los 14 días posteriores al recibo de dicha notificación. Sin embargo, ten en cuenta que si eres tú quien se encarga de organizar las reparaciones urgentes y el coste de éstas supera los 1800 $ (incluyendo IVA, o GST en inglés), el arrendador sólo será responsable del pago de hasta 1800 $. Si el arrendador no te reembolsara el dinero dentro del plazo de 14 días, podrás acudir al Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (VCAT) para que emitan una orden para que así lo haga.

Si no puedes pagar las reparaciones urgentes tú mismo, si las reparaciones cuestan más de 1800 $, o simplemente no consigues que el propietario haga las reparaciones necesarias, podrás solicitar al Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (Victorian Civil and Administrative Tribunal) la emisión de una orden por la que el propietario tenga que llevar a cabo dichas reparaciones. El Tribunal deberá escuchar las solicitudes de reparaciones urgentes en un plazo de 2 días hábiles.

No dejes de pagarle el alquiler al arrendador ni uses el dinero destinado para pagar el alquiler para realizar reparaciones. Si te retrasas 14 días en el pago del arrendamiento, el arrendador tendrá derecho a enviarte un Preaviso de 14 días (14-day Notice) para que desocupes la vivienda.

reparaciones no urgentes (generales)

Si una reparación no entra dentro de ninguna de las categorías definidas como “urgente”, no deberás organizar la reparación por tu cuenta, a menos que el arrendador haya acordado por escrito pagar por ella. Hay tres pasos en el proceso de reparaciones no urgentes:

1. notificación al arrendador

Haz una lista de las reparaciones generales que se necesitan usando el formulario de Notificación al Arrendador (Notice to Landlord). Esta notificación servirá para informar al propietario de que todos los artículos que hayas anotado en la lista deben ser reparados en un plazo de 14 días.

Asegúrate de que el formulario se dirige al arrendador y no al agente inmobiliario, aunque puede ser enviado al arrendador a través de la dirección del agente. (Si eres un arrendatario público, el arrendador es el Director de Vivienda).
Facilita una copia al arrendador o agente y guárdate una copia para ti.
Puedes enviar la notificación por correo ordinario o por correo electrónico (si el arrendador o el agente ha aceptado ser notificado por ese medio), pero recomendamos que lo hagas mediante correo certificado o que se entregue en persona para que puedas demostrar que el documento fue recibido. Conserva el recibo de correo. Si envías la notificación por correo electrónico, debes asegurarte de que es la dirección de correo electrónico facilitada por el arrendador o agente inmobiliario y, si es posible, solicitar un recibo de lectura.

Si tienes pensado pedir una compensación al arrendador, deberás enviar una Notificación de Incumplimiento del Deber (Breach of Duty Notice) al mismo tiempo.

2. Solicitud a Asuntos del Consumidor (Consumer Affairs)

Si el propietario no realizase las reparaciones dentro del plazo de 14 días tras el recibo de la notificación, o no realizase las reparaciones a un nivel satisfactorio, deberás escribir a Asuntos del Consumidor de Victoria (Consumer Affairs Victoria) para solicitar una inspección usando el Formulario de Solicitud de Inspección de Reparaciones o Evaluación del Alquiler (“Request for repairs Inspection or Rent Assessment” form) (sitio web de Asuntos del Consumidor de Victoria (Consumer Affairs Victoria).

Un inspector se pondrá en contacto contigo para acordar una fecha para inspeccionar la propiedad. Después de la inspección, el investigador podrá ponerse en contacto con el arrendador o agente e intentar negociar que las reparaciones se realicen. El inspector también deberá escribir un informe describiendo las reparaciones que se necesitan y facilitarte una copia.

3. solicitud al tribunal

Una vez tengas una copia del informe del inspector, podrás solicitar una audiencia al Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (Victorian Civil and Administrative Tribunal). Deberás presentar la solicitud en un plazo de 60 días tras haber recibido el informe, pero si no recibieses una copia en un plazo de 90 días, podrás presentar una solicitud al Tribunal sin ella. Adjunta una copia del informe del inspector a la solicitud del Tribunal. El Tribunal puede ordenar que el propietario realice las reparaciones.

Cuenta bancaria especial para Arrendamiento (Rent Special Account)

Si el arrendador no realizase las reparaciones, podrás solicitar al Tribunal el pago del arrendamiento en la Cuenta Bancaria Especial para Arrendamiento hasta que se hayan completado las reparaciones. Esto se aplica tanto a reparaciones urgentes como no urgentes. Por lo general, el Tribunal sólo emitirá una orden de pago a la Cuenta Bancaria Especial para Arrendamiento cuando el arrendador no haya cumplido con una orden del Tribunal para hacer reparaciones.

compensación

Puedes tener derecho a una compensación si sufres inconvenientes y/o pérdidas o daños a tus bienes porque el propietario no logró:

  • llevar a cabo las reparaciones urgentes de forma inmediata
  • llevar a cabo las reparaciones generales en un plazo de 14 días
  • mantener el lugar en buen estado

daños ocasionados por los arrendatarios

Si las reparaciones son necesarias debido a un daño ocasionado por ti o por  alguien que tú invitaste a casa, podrías tener que pagar las reparaciones y serías tú quien tuviese que concertarlas. El arrendador o agente podría hacerte llegar una notificación de Incumplimiento del Deber (Breach of Duty notice) o “notificación de reparación” requiriéndote que repares el daño ocasionado en un plazo de 14 días. Si no lo hicieses, el arrendador podría concertar los arreglos para que las reparaciones se lleven a cabo y enviarte una notificación adicional indicando el precio de la reparación, y tú tendrías que pagar los costes razonables de las reparaciones.

En caso de que no pagases, el arrendador podría solicitar al Tribunal una orden para que así lo hagas. Corresponde al propietario probar que tú eres el responsable de los daños y se te dará la oportunidad de explicar tu parte de la historia. Incluso si admites la responsabilidad, todavía podrías estar en desacuerdo con la cantidad a pagar por no ser ésta razonable teniendo en cuenta el desgaste razonable y la depreciación.

Si recibes una notificación de reparación, ponte en contacto con nosotros.

Esta información es sólo una guía y no se debe utilizar como substituto de asesoramiento jurídico profesional.

Publicado: Mayo 2017

Repairs | Spanish | May 2017


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